土地市场调控收紧地方财政恐再度陷入歉收

《经济参考报》记者多方采访了解到，2016年土地市场“量削价涨”现象愈趋显著。华夏地产研究中心数据显示，截至如今，36个重点城市共计住宅土地面积成交2980宗，面积30376万平方米，同比下调17.8%，但成交金额已达13081.9亿元，同比2015年全年上涨52.3%。

以东部某新区为例，该区2016年全年筹划出让土地2万亩，目的土地出让金收入10亿元，但2016年前三季度，该区共完成土地出让3203亩，占比全年筹划16%，完成土地出让金收入6.84亿元，达到全年目的68%，这意味着，出让面积仅完成预定不到2成的背景下，出让金却已达目的近7成。

再以某一线城市为例，截至如今，其共完成13宗地块的出让交易，总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米。也与其此前筹划的850万平方米差距庞大。

华夏地产首席分析师张大伟表示，土地作为稀缺资产，遭到了房企疯抢。2016年以来，已经有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超出1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超出了历史水平。

在此背景下，地方财收有了显著的支持。数据显示，2016年前10月，土地出让金达26546亿元，占比地方政府性基金本级收入高达88%，显著高于2015年的80.26%。

从增速来看，前10个月同比增速已经达到15.2%，显著高于2015年－21.4%的同比增速。

另外，税收方面，如今触及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包含契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地应用税和房产税。据《经济参考报》记者不彻底统计，今年前10个月，5个房地产特有税种的税收共计达到30448亿元，占到同期地方政府普通公共预算收入比重的41%。而在 2015年，上述五个税种的共计收入为1.4万亿元，2004年仅为1207亿元。

由此，记者初步计算，今年前10个月，土地出让收入和涉房地五项主要税收之和已经达到近5.7万亿元的水平。和同期地方普通预算与政府性基金两项收入总和对比，比重达到约57%。参照2015年地方财务收入比例，粗略计算，今年以来，地方财务收入依附土地房地产市场的比重大约在40%左右。

但值得留意的是，跟随各地政策出台，从资金、需求、信贷等多方面加以束缚，市场的过热成交将会显著被克制。这意味着，地方财务主力土地收入将遭到显著影响，地方财务恐再度堕入“歉收”。

国家税务总局收入规划核算司巡查员霸道树日前在“中国宏观经济论坛”上指出，如今税收总量低速增长成为常态，财务日子日趋趋紧。从构造来看，传统税源缩减，新生税源还没有具有足够的税收带动力。烟、油、金融、房地产等传统税源连续萎缩，信息技术、商务服务等新领域税收增长抵可是迅速下降的部分。

在频仍的楼市调控下，土地市场已出现了显著的降温迹象。华夏地产研究中心数据显示，12月首周全领土地市场成交超出5亿元的地块共计29宗(含深圳上海各2宗商业地块)，溢价率超出100%的只有1宗，超出50%的只有5宗。

“包含北京成交的数宗全持有出租住宅用地，大部分城市为了防止地王都针对土地加大了限制要求。”张大伟表示，土地出让的要求愈来愈多，是致使土地市场数据降温的主要缘由，另外，地方的主动暂停出让，也是影响因素。例如，原挂牌截止时间定为12月8日的武汉汉正街126亿元地块，在12月6日下午忽然被宣告予以撤牌。

《中国住房发展报告(2016-2017)》课题构成员陈多长表示，跟随后期调控的加深，估计土地市场也会跟随一二线城市供地节拍的加速而趋势安稳，“地王”几率大幅下降，连续高涨的土地收入难以保持。

陈多长以为，地方政府能够因地制宜制定和实行短时间与长久相联合的土地供给筹划，调整土地供给构造。

中国社科院财务战略研究院副研究员蒋震则以为，经济下行期间，地方财务收入缘由是资源禀赋、产业构造、经济构造的不一样而出现出不一样的影响，地方要加速转型的过程，尽力摆脱经济增长对资源禀赋的过度依附。

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