莱坊发布《下一站：北外滩》写字楼报告

莱坊7日发布《下一站：北外滩》写字楼报告，通过对上海北外滩写字楼市场现有租户构成和未来目标租户的分析、写字楼租金、售价水平估计以及与其它新兴区域相比较而言的竞争优势和战略地位，探讨北外滩未来发展。

报告认为，北外滩区域2006至2008年间平均每年新增办公面积大约为7万平方米，至2008年北外滩地区的写字楼存量升至63万平方米，自2011年确立“航运聚集区”以来，截止至2017年第一季度，北外滩写字楼存量达151万平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲级写字楼面积占总存量的67%。星外滩以及白玉兰广场区域是北外滩的两个主要写字楼区域。预计2017年至2020年，北外滩还将有103万平方米的市场供应，而市场存量至2020年将增加至235万平方米。北外滩租户结构随政策影响明显，较2012年，财富管理、金融投资类型企业已上升三倍。大型国企和金融企业入驻北外滩。2017年第一季度北外滩写字楼租金达到每天每平方米人民币7.3元，十年来租金增幅92%。预计租金水平将继续增长。北外滩的写字楼租金水平目前在上海主要写字楼商圈中排名第六位，租金相当于排在首位的陆家嘴平均租金的58%。北外滩写字楼中有55%为销售楼盘，销售楼盘中有76%为整售，24%散售。

北外滩位于虹口区南部滨江，总面积为64,088平方米，西接外滩，南与陆家嘴隔河相望。莱坊表示，经过近十几年的发展，北外滩已经从“航运聚集区”发展成为如今的“航运和金融服务聚集区”。并随着白玉兰广场、星外滩等地标项目陆续入市，人们对北外滩写字楼市场的兴趣日趋浓厚。

虹口北外滩是上海写字楼市场重要的新兴商务区之一，北外滩写字楼市场的发展最早可以追溯到1997年上海滩国际大厦的落成，2002年北外滩提出航运功能定位，大量港务货运代理公司涌入，催生了写字楼市场的快速发展，一批乙级写字楼项目进入市场。根据莱坊数据，2006年至2008年间，开始有包括宝矿国际大厦、瑞丰国际大厦等更高品质的甲级写字楼竣工交付，每年新增办公面积大约为7万平方米，至2008年北外滩地区的写字楼存量升至63万平方米，较2005年的总存量增加了50%。2010年至2012年，随着北外滩航运和金融服务集聚区地位的确立，北外滩写字楼市场进入建设高峰期，两年间共有53万平方米的写字楼面积竣工交付，新供面积相较2006年-2008年间的新供面积上升了1.5倍。

经过近二十年的发展，2011年北外滩定位为航运和金融服务集聚区以后，北外滩原有的写字楼已经不能满足入驻企业对高端写字楼办公的需求，因此一批高品质的写字楼应运而生，代表楼盘有白玉兰广场以及星荟中心。莱坊数据显示，至2017年第一季度，北外滩地区写字楼存量达到151万平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲级写字楼面积占总存量的67%。

莱坊发现，从2006年至2016年的十年间纵使北外滩写字楼存量增加，北外滩的写字楼空置率大致呈现逐年下降的走势。北外滩的写字楼租户主要以航运、金融类国内大中型企业为主。航运产业是较早进入北外滩区域的行业，随着上海港国际客运中心的建成，围绕航运为主体的中远集团、中国海运集团、上港集团等陆续迁入北外滩。截止至2017年第一季度，莱坊数据显示北外滩航运企业达到4,500多家，较2012年复合增长7.1%。政府提出建设北外滩金融集群的规划，大批私募股权投资机构不断涌入，国投集团、邮储银行总部、新华保险、中国建投等相继入驻。2017第一季度金融企业数量已经达到1,200家，较2012年复合增长43%。目前北外滩已经成为以航运和金融服务为主要产业客群定位的商务区。

北外滩区域的写字楼需求受政策导向影响明显。2011年北外滩相关部门发文加大对于金融企业聚集力度，于是，国投集团、新华保险以及工商银行等大型金融机构相继入驻北外滩。2012年，虽然航运物流、货运代理依然是北外滩写字楼租户的主要类型，但是公募基金、银行等金融机构租户占比已经达到9%。2017年，财富管理、金融投资类型的租户快速增长，在北外滩各租户类型中的占比较2012年上升三倍，仅次于航运物流的42%和货运代理的16% 。

随着一批租金承付能力较高的大型国企和金融企业入驻北外滩，北外滩的写字楼租金水平在近年来得到大幅提升。2017年第一季度北外滩写字楼租金达到每天每平方米人民币7.3元。北外滩租金的十年增幅为92%，与上海整体甲级写字楼租金水平的差距也在逐渐缩小。

莱坊上海办公楼服务部主管及董事张延军表示：“北外滩的写字楼租金水平目前在上海主要写字楼商圈中排名第六位，租金相当于排在首位的陆家嘴平均租金的58%。未来随着北外滩高品质写字楼陆续入市，写字楼租金水平预计将继续增长，2017年第一季度入市的白玉兰广场目前报价在人民币每天每平米10元至12元。”

“北外滩属于写字楼销售市场比较活跃的区域，据莱坊统计，北外滩写字楼中有55%为销售楼盘，销售楼盘中有76%为整售，24%散售。整售主要通过股权转让和直接出售两种形式。从购买方角度来看，选择在北外滩购置办公楼的多为大型国企央企和行业龙头企业，以自用为主。目前航运业企业居多，如中海发展、中远集团、太平航运大厦等，可见，对于物流航运业来说，北外滩区域是其设置企业总部的最佳区域选择。”

莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨指出：“北外滩的成功建设依靠各方面的努力和配合，对于政府而言，应针对特定的航运及其衍生行业积极制定招商引资政策，在政策上给予税收优惠，鼓励产业聚集；对于开发商而言，应将眼光放长远，对于商业项目尽量采用只租不售的长期持有策略并加强后期管理，以保证物业品质；对于租户和买家而言，考虑到北外滩的定位和发展潜力，建议航运及其相关行业可以选择入驻，以享受产业聚集所带来的利好。”

据规划，北外滩将与外滩、陆家嘴、洋山深水港等区域错位互补，重点打造航运、金融企业总部的集聚地、邮轮客运中心、口岸服务中心和文化创意中心五大功能。截至到2020年，该片区内将规划兴建84万平方米甲级写字楼，写字楼规模相当于在上海再造一个中央商务区。

（责编：刘辛未）

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