林采宜：中国房地产告别暴涨时代

以全球视野审视中国房地产的发展，国内房地产的行业现象如何？境外资本涌入下的行业面临着哪些机遇和挑战？而中资企业在外资的眼中又具有哪些优势？

在题为“全球视野里的中国房地产”的主题论坛上，国泰君安证券首席经济学家林采宜发表主题为《中国房地产告别暴涨时代》的演讲。

为什么说中国房地产市场已经进入拐点，暴涨时代结束了？

林采宜认为，在过去的15年，驱动中国房地产市场暴涨主要来自三方面的因素：一是婚育人口，就是结婚然后有了孩子，这是刚性需求的最根本的根源，也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力；二是收入增长，从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍，这意味着每年它的复合增长率是超过10％；三是宽松的货币条件。2014年我们的M2只有120万亿，但是到了2016年，我们的M2是150万亿。在这样一个环境下，我们的地产是高歌猛进15年。

在林采宜看来，未来10年房地产市场已经进入拐点，主要由于过去15年支撑房地产高速增长的条件均已经不存在：首先看人口，她表示，计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的，是一个断崖式的下跌。90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40％。受计划生育的影响，90年代以后出生的人下降了很多，2013年中国的结婚对数是1300万对，但是到了2020年只有800万对，婚育的人口在下降。

她表示，中国放开二胎以后，我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22，这个增长幅度不会超过20％。基于这样的假设，未来10年每年平均的出生人口只有960万。比起过去10年少了40％，这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字，40％的下降。

其次，林采宜认为，收入高增长的时代结束了。她表示，从2000年到2016年，年均居民收入复合增长率是11％以上，但是2016年和2015年，我们的居民可支配收入的增速明显的下降。这个趋势从2012年就开始了，目前大概是5.7％左右。从11％、12％的平均复合增长率降到6％以下，收入的增长降了一倍。

最后，林采宜进一步指出，利率下行的周期已经结束，现在进入上行。她认为，房地产需要有一个宽松的货币环境，而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点，现在大家都感觉到了，利率在上提，信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立。

对于供地的问题，林采宜认为不是最重要的，重要的是改变预期。其实很多时候你的需求取决于你的预期，当你觉得会涨的时候，你购房的需求会很强烈，当你预期它不会涨的时候，甚至会跌的时候，你的很多购房的需求都会分崩瓦解，所以说政府公布的土地增加供给的政策本身它调整的不是市场实际的土地供应量，而是大家对未来房价的预期。

来源:金融界

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