“弃选”顺义共有产权房的背后是16人抢一套房

来源：鹰觅房产

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年末，顺义共有产权房遭弃选的消息满天飞，又让人想起2014年自住房倍受冷落的情景，究竟是倾斜的政策和大量公共产权房供地惯坏了人们的心态，还是这种政策房设计并不能真正对口刚需？

消息这样说，位于顺义的金隅大成·金城雅苑于12月25日结束选房，但出乎意料的却是很多中签人弃选了房屋。

同是共有产权房，这种萧冷和两三月前第一个公共产权房火爆认购的情形相比，简直是天上和人间的落差。9月申购的北京第一个共有产权房——朝阳锦都家园，单价比周边低3万，有12万多家庭或个人哄抢427套房源，比例为284:1。

顺义的这个盘其实条件并不差，周边房价基本都在4万—6万之间，而这个项目的申购价是1.9万；并且位置还在高端别墅区，周边配套完全脱离了原始态，确切的说应该是应有尽有。

仔细探究一下，其实这个共有产权房选房情况远非一些媒体简单认定的“弃购”，而是摇号程序的问题。

根据顺义住建委公开信息显示，第一组（顺义区户籍无房家庭和在顺义区工作的本市其他区户籍无房家庭）共摇出13838户，此次选房至1210号，房源仍有剩余，将会通知此号之下的家庭参加选房；

第二组（在顺义区工作且符合北京市共有产权住房申购政策的非京籍（“新北京人”）无房家庭）的房源已全部选完，该组别申请家庭此次选房至718号，如该组别在签约过程中有退出房源，将在公证机构监督下通知718号之后的家庭参加选房；

第三组（在顺义区工作的东城区、西城区户籍无房家庭）共摇出309号，全部参与选房，但仍有剩余。

也就是说，除了第二组非京籍的“新北京人”房源全部选完，第一组和第三组都有剩余。

这里鹰觅君先需要普及一个常识，所谓摇号就是摇选房的顺序号。以朝阳锦都家园那个共有产权房摇号为例，每一个有资格申购的家庭或个人，最后摇号都会获得一个选房顺序号，如下图：

顺序号越靠前，选到房子的概率就越大。像朝阳锦都家园总共有427套房源，第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，房源共有299套，如果能摇到299号以内的选房号，就根本决定了买房百分百的胜算。

选房序号决定着购买成功率大小，当然也可以弃选，这就等于给了后面排队人机会。顺义的这个项目，所谓的“有剩余”或“弃选”，以第一组为例，只是排在1210号之前的人没选完这组的484套房源，但并不代表后面排队的另外一万多户就不会出手买，因为他们还没有机会表达态度。如果所有号13838户都通知到，大量房源最终还是没消化完，那才可以真正下结论说这个项目不成功，受到弃购。

如果现在你用不到申购总数十分之一的选房结果，来简单下结论说这个项目没人买或者好多人都不要，实在是太过荒谬。

实际上，顺义这个共有产权房项目一共有969套房源，15932户符合资质的申请，简单按照朝阳锦都家园申购总数和房源比例计算方式，如果它是284:1，那么顺义这个项目就是16:1。如果前面是一种通用的表达方式，那么顺义这个项目也可以说是16个人抢一套房。

但不管怎么说，这个顺义金隅大成项目和朝阳锦都家园比，人气要凋敝得多。

单从符合资质的申购总数上看，朝阳锦都家园有12.1万户，而顺义只有15932户，前者是后者的7.6倍。

除却家庭或个人对位置、户型不满意等主观因素影响外，还有一部分则是出于政策限制的原因，导致申购相对不旺。

这次共有产权房政策与过去的自住房不同，严格执行职住平衡原则。这两个打前阵的共有产权房项目，都要求所有申购者要么有当地户籍，要么就在当地就业；要是两样都没有，对不起，你就没资格申请。

顺义的这个金隅大成项目，就算想买的人很多，但必须得符合户籍或工作地条件；而在这一点上，顺义和朝阳一比，它的局限性就暴露出来了。

顺义区和朝阳区相比，无论在产业布局上，还是总人口方面都不具有优势，以2014年为例看下图：

数据来源：北京市及各区县2014年国民经济和社会发展统计公报

由上图可以看出，顺义第一产业农业产值占比很高，第二产业制造业产值连朝阳的一半都不到，第三产业服务业产值朝阳是顺义的5.7倍，总人口朝阳也是顺义的四倍。

在一个有着大量农业人口，服务业和制造业都欠发达的地区，就业数量肯定相对受限。在严格的资质审核下，自然有条件购买的人就会减少，这压根就没一点悬念。

不过，从“新北京人”的选房结果看，前718号认购完了所属组别的292套房源，尽管是全部认购，但依然显示有高达一半多的弃选率。非京籍的“新北京人”买共有产权房，在资格审核和房源总量上本身都不占优势，要是摇到了靠前的选房号，那简直就是走大运的节奏，但结果依然有那么多弃选，可见这个项目也的确存在一些硬伤。

总体上看，这个顺义项目带来的启示是：

一、申请共有产权房受当地产业传统和格局影响较大，这是和以前的自住房申请最大的不同；

二、共有产权房尽管价格亲民，但并不是这样的姿态就一定能让市场买账，股权比例设计、建筑质量、户型、和其他人性化设施同样要受到市场检验。

购买共有产权房会受到很多限制，不仅是在购买阶段要一路过关斩将，以后出租和出售都会受限，此外以后改善换房还要付出更高的首付，这些都会让每一户申请者非常谨慎，而这恰恰会为一些共有产权房项目带来压力。

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