SOHO中国频售物业，潘石屹的动机原来在这？

港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。

2016年胡润房地产富豪排行榜以130亿排名第31位的SOHO中国的董事长潘石屹，最近频繁售卖旗下的物业资产。

整体出售物业，SOHO中国可持续收入将大幅下滑？

2017年7月6日，有市场消息称，潘石屹在北京和上海同时召开渠道沟通会，称要把北京光华路SOHO和上海凌空SOHO卖掉。笔者倒着时间算，在2017年6月26日，SOHO中国公告出售昇亮投资有限公司的全部已发行股本，包括了昇亮投资持有的虹口SOHO项目。2016年12月，SOHO完成了对SOHO世纪广场的出售。2014年9月，SOHO出售凌空SOHO若干物业给携程。

图：SOHO中国公告

笔者了解到，SOHO主要收入来源于物业租金，根据其2016年年报，目前投资的物业项目中，完工的项目北京有三个，上海有六个，正在建设中的项目北京和上海均一个，总共11个项目。但若扣去虹口SOHO项目、SOHO世纪广场项目以及打算出售的光华路SOHO和上海凌空SOHO项目，再去掉在建的两个项目，2017年下半年运营的物业项目主要有5个。

笔者翻开SOHO中国的2016年年报，本次计划出售的光华路SOHO和凌空SOHO的2016年租金收入占总收入比重还蛮高，光华路SOHO租金收入为2.12亿元，凌空SOHO租金收入为1.43亿元，合共3.55亿元，占比22.5%。若加上已经出售的两个项目，四个项目2016年合计收入为5.3亿元，占比33.6%。这个收入比重可能让SOHO中国2017年年报中的可持续收入大幅下滑。

出售项目租龄均较低，新项目可租面积较小

至于SOHO的两个在建项目，包括丽泽和古北项目，根据它的计划，要在2018年11月份左右才能完工，而没完工一定的百分比之前也不能提前预售，这两个项目在短期内无法给予SOHO更多的收入流，相反要源源不断的资金输出。2016年底刚完成的天山广场项目，根据SOHO的说法，这个项目担当着2017年租赁的重点。不过天山广场项目可租面积为9.2769万平方米，远低于在建的两个项目。

图:天山广场项目

不过SOHO此次整售物业项目，虽然在可持续性收入上带来一定的下滑，但其他收入项的收入可能让它的整体业绩亮瞎眼睛。根据SOHO在2017年6月26日的出售公告，项目出售代价为27.564亿元，这部分收入将会记在财务报表其他收入项中。而虹口项目截至2016年12月31日，总成本为23.37亿元，出售成功后，该公司将获得收益4.191亿元，该集团预计入账毛利为1.27亿元。

笔者再次翻开SOHO中国2016年年报，它选择出售的物业项目，比如世纪广场和虹口项目，可租面积很低。虹口项目可租面积为7.0042万平方米，世纪广场项目可租面积仅4.2954万平方米，在SOHO所有项目中，这两个项目可租面积算是倒数的。而且他们的租龄并不是很长，比如虹口项目2015年7月份才开始完工，计划出售的两个项目均是2014年11月份完工。

两大原因致使SOHO出售物业？其市值仍有上涨空间

SOHO中国的物业战略，大部分原因基于市场因素。在SOHO中国官网上发布关于它2016年业绩的报告，就北京和上海租赁市场而言，市场平均租金增速几乎介于平行，也就是说市场租金处于没有同步增长的状态。而且北京和上海的空置率有上涨的趋势，即使SOHO各项物业的出租率达到90%以上，也不得不担心市场空置率的传导。

但就房价来说，北京上海两地房价一直涨，租金与售价比例越来越偏离。就比如SOHO的项目，200多平方米的办公场所，每年租金有的仅39万左右，每个月每平方租金也就147元左右，以目前北京、上海的房价均价都超过5万每平方米，租售率仅0.3%。如果物业整体卖掉更划算，为何耗着租期而不出售呢！

上文中，笔者谈到SOHO中国在建的两个项目，我们有必要了解一下它的财务情况。根据SOHO中国2016年年报，资产负债率为0.47，但流动比率仅为0.7，在短期偿债方面具有一定压力的。SOHO中国的这两个在建项目需要资金的补给，在房价高企以及现金的需求下，SOHO中国有理由卖掉旗下部分物业资产。

值得一提的是SOHO租赁盈利能力很强，2016年业绩收入为15.77亿元，同比增长58%，股东利润9.1亿元，同比增长69%。不过租赁始终钱来的慢，如果有投资退出的合适时机，整体出售获得的收益将更多。但这样的话，无法确定地产出售业务的持续性，SOHO中国的业绩收入变动就非常大。就SOHO中国的市值来说，目前动态PE为20倍左右，估值并不高，业绩良好预期可能让它有一段上涨空间。

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。