扩张大幅度效率小碎步中南建设233.22%净负债率信用评级难升

2017年中南建设资产规模大步扩张，但其销售毛利率、净利率、加权净资产收益率均落后于行业均值。2017年底，该公司净负债率在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位

在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一大基调下，房地产各项长效机制加速推进，“三限”（限贷、限价、限购）调控已变为常态，而每一次的行业变动往往都意味着一次洗牌。

在本次调整中，以高杠杆为扩张基调的众房企不得不严阵以待，积极应对。

近年来，江苏中南建设集团股份有限公司（下称“中南建设”，000961.SZ）实现了快速扩张。其2009年借壳上市后的第一份年报显示，公司资产总计171.41亿元；时至2016年末，该公司总资产已达1171.35亿元，首次突破千亿大关。而最新年报显示，至2017年末，其总资产已达1750.04亿元，同比增长49.4%。

高速扩张表象下，是其杠杆率的不断上升且偿债压力愈发凸显。在标点财经研究院携手《投资时报》共同推出的《中国房企缺钱报告·2018》中，该公司2017年净负债率为233.22%，在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位；短期负债与货币资金的比值为0.92倍，在同一样本中排第10名。

与此同时，标点财经研究员注意到，中南建设的销售毛利率、净利率、加权净资产收益率均落后于行业平均水平。

年报显示，2017年中南建设实现销售额963亿元，同比增长158.14%；实现合同销售面积753.29万平方米，同比增长137.6%。这是其近五年来的最快增速。据克而瑞数据显示，2013年—2016年中南建设实现的销售额同比增速分别为43%、20.2%、9.59%、65.8%。

2017年中南建设加速全国布局，除继续深耕江苏、浙江、环沪、山东地区以外，新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。全年累计拿地98宗，新增土地货值储备近2000亿元。

在这一系列成绩的推动下，该公司的总资产同比增长近五成，达1750.04亿元。

然而，其主营业绩在同业中却并不突出。2017年中南建设实现营业收入营业总收入为305.52亿元，同比下降11.29%，增速在19家千亿规模A股上市房企中排名第16位；归属母公司股东的净利润为6.06亿元，同比上升78%；扣非净利润仅1.1亿元，同比下降69.96%。

在其2017年的非经常性损益中，非流动资产处置损益约4.98亿元，系处置旗下子公司中南（深圳）房地产开发有限公司股权所致；另有政府补助约1.02亿元。

中南建设的经营效率在业界也并不出彩。2017年该公司销售毛利率、净利率、加权净资产收益率分别为：16.31%、1.76%、4.39%，而纳入样本的19家资产规模超过千亿的A股上市房企的这三项指标平均水平分别为：31.62%、13.46%、16.34%。

并且在纳入统计的房企中，中南建设2017年净利率、加权净资产收益率排名倒数第一，毛利率排名倒数第二。

快速扩张和经营效率有限，极大可能导致负债率高企。

中南建设2017年度年报显示，其短期借款为71.93亿元，一年内到期的非流动负债为59.36亿元，二者之和为131.29亿元。而同期该公司的货币资金为142.7亿元，短期负债与货币资金的比值为0.92倍。

此外，中南建设2017年底的资产负债率为90.52%，较上一年上升4.29个百分点。

今年年初，标普全球评级宣布，授予江苏中南建设信用评级“B”。标普认为，中南建设力求高增长导致财务杠杆较高，同时业务较为集中于三四线城市，从而制约了该公司的评级。与此同时，由于该公司面临大规模短期债务到期，其再融资风险高于行业平均水平。

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