热点一二线城市溢价率走低

7月份，地方政府仍在密集卖地。不过，由于融资收紧的预期，7月一二线城市土地市场已出现明显降温。

中原地产研究中心的数据显示，截至7月24日，全国热点的一二线城市合计土地成交711宗，成交土地金额2233.28亿，土地成交溢价率只有10.24%，相比之前几个月明显下调。

7月22日，位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让，总起始价达100.87亿元。最终，2宗地流拍，4宗地块底成交，总成交金额82.22亿元。

今年上半年，郑州土地市场一直很火，鲜有地块流拍，即使有，都是商业地或是工业用地。但下半年刚开始，就出现住宅用地流拍情况。7月10日，郑州出让8宗地，这也是为本月出让土地地块最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得，常西湖新区54号地被融信竞得，管城55号、56号、57号地被振兴竞得，福建福晟竞得高新区16号地，二七区52号地流拍，管城53号地被中止出让。

同一天，常州新龙路南侧、新庆路西侧地块荷园3#地块以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块西林公园东侧地块开启网络竞拍。最终，光明以8.36亿元竞得荷园3#地块，成交楼面价为6904元/平方米，溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，从土地市场看，2019年出现了“小阳春”，从4月开始，一二线城市连续小阳春升温，土地单月成交金额均在3000亿以上，溢价率也保持在20%左右。

Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模已达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。而从7月份开始，连续出台的收紧信托与海外融资政策，均对房地产企业拿地造成了一定影响，溢价率已经明显下调。

7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知发改办外资〔2019〕778号”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台非常及时，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。

申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示，2018年三季度开始，公司债的发行审批略有放松，但在今年以来的核心城市土地热潮下，5月份开始重新收紧。目前，离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道，板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎，其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”

张大伟说，在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧，这些企业后续拿地也将受到影响，预计土地市场将明显降温。

另一方面，小阳春结束，楼市成交降温，也是开发商拿地更加谨慎的主要原因。国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份楼市出现了明显调整，特别是二手房价格，出现了29%的城市下调的情况，也就是有20个城市二手房价格跌了。

张大伟说，在7月份融资收紧的预期下，热点城市的土地溢价率开始明显下调，如果这一政策持续，不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。综合

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