“饲料大王”地产危机：短期借款增长244%半年花500亿拿地不问价？

“饲料大王”想要低调，但是野心藏不住。

9月18日，四川新希望房地产开发有限公司(简称新希望地产)以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地。据《财经》报道，今年新希望地产已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。同时，公司经营活动现金流在连续三年为负，上半年营收净利双双下降，其中营收33.8亿元，同比下跌4.8%，归母净利润2.38亿元，同比下跌57%。

一位TOP20房企投资部中层告诉时间财经，刘永好很低调，但有冲排名的诉求，所以最近拿地比较猛。实际上，要拿地就低调不了。据说有的地块或者说有的城市，在拿地上可能会不计眼前的经济盈亏。不过目前阶段，确实也是冲规模的一个好时机。

财经评论员严跃进则表示，财务数据下滑，需要公司注意防范市场降温的风险。从其营收降幅和净利降幅不同步，经营活动现金流常年为负来看，充分体现了当前地产企业投资节奏过快的导向。后续也需要防范各类资金方面的压力。

时间财经多次致电公司，截至发稿时间未收到回复。

拿地楼面价房企之首？

新希望地产成立于1997年，经过二十余年发展，已成为集地产开发、商业运营、物业管理于一体的综合性房地产开发商。1998年，公司在成都建立首个项目“锦官新城”，开始了高端别墅之路，目前已形成了“锦系”、“天系”等品牌系列。

公司背靠的新希望集团，是国内第一大、世界第三大饲料生产商。2018年3月，新希望集团有限公司(简称新希望集团)将房地产业务剥离合并报表范围，新希望地产获得单独发展权。2019年6月末，公司总资产839.48亿元，公司在《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中位于第79名。

据有媒体称，新希望地产2013年销售额仅20亿元，2014年，1982年生的张明贵落座新希望地产CEO后，新希望地产的进击之路悄然展开。2016~2018年分别实现签约销售额145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元，近三年复合增长率为47.47%。同期公司营收三年均复合增长率71.93%，到2018年营收152.43亿元，其中房产销售收入占比93.92%。

这显然并不能满足刘永好，公开资料显示新希望地产2019年定下500亿销售目标，并称要“三年冲千亿”。

首先从土地储备开始攻城略地。经济观察报援引业内人士评价称，“以前没关注过新希望地产，今年几次遇到，拿地很果敢，地价都挺高，能看出来是势在必得，拼了100多轮也要拿下来。”

8月9日，新希望地产全资子公司宁波志卿商贸有限公司，以总价6.45亿元竞得宁波市江北区1宗宅地，楼面价9760元/平方米，溢价率60%。

5月15日，新希望地产现身大连土拍市场，力压万科A、碧桂园、龙湖集团、等龙头房企，经过200轮叫价，以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城(2019)8号地块。

4月26日，新希望地产又在温州获得一宗土地，总价29.26亿元、楼面价10861.78元/平方米，溢价率30%。

克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》显示，新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名。来自中指院数据则显示，2019年上半年新希望地产拿地金额位列房企拿地榜单第19位，以215亿元金额超过绿城、荣盛发展、世茂等房企。要知道新希望地产2018年销售额才316.63亿元。

上述房企中层对时间财经表示，新希望地产的合作比较开放，在目前的环境下其合作拿地会比较多有些，有些地涉及到合作拿地，可能有地块还没统计进去。中诚信证评也关注到公司合作开发项目增多，称其导致往来款规模较大，或加大了公司资金管理难度。

2018年新增土地均价由2017年度的9,731.25元/平方米上升至11,103.00元/平方米，2019年1~3月新增土地成本均价进一步上升至15,843.00元/平方米。据长江商报报道，中原地产一份房企拿地排行榜显示，2019年截至5月12日，新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米，为所有房企之首。

上述房企投资部中层称，新希望地产目前在往强二线倾斜，逐步由西南大本营扩展到沿海。但目前公司土地储备区域集中仍比较高。截至2019年3月末公司土地储备主要分布于成都、重庆、温州、杭州、昆明、南宁等城市，上述城市建筑面积合计占比79.38%。土地储备区域集中度较高，易受区域房地产市场环境政策影响。

短期借款半年增长244%

随着新希望地产加大了房地产拓展开发力度，其债务规模增长较快。2016~2018年末，公司负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元，近三年年均复合增长率为42.83%。截至2019年6月末，公司有息负债303.88亿元，上年末借款总额262.66亿元，借款总额总比变动15.69%。

2016~2018年末，新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%；同期末净负债率分别为126.66%、149.48%和86.67%。在高杠杆运作的地产行业，新希望地产的资产负债率并不算高，但据中诚信证评的对其2019年公司债第一期的评级报告，因新希望地产业务规模的扩大，公司负债规模快速增长，之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势，主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债，使得公司自有资本快速提升。简言之，公司通过扩大分母的形式，使快速增长的债务得以“隐形”。

短期资金压力方面，2019年上半年，新希望地产短期借款余额1.72亿元，较年初增长244%。公司在半年报中解释，主要由于子公司本期新增低风险短期借款所致。

从现金获取能力看，近年来随着新希望销售规模的持续增长，公司销售商品及提供劳务收到现金的规模增长快速，但因在建拟建项目投资较大，新增项目拿地支出规模较大，中诚信证评称，近年来新希望地产经营活动净现金流持续呈净流出状态，不能对债务偿付形成保障。

2016~2018年经营活动净现金流分别为-5.37亿元、-79.69亿元及-23.94亿元。2019年上半年，经营活动产生的现金流净额-62.88亿元，同比-316.63%，主要由于本期土地款及相关保证金支付、对合营和联营企业的资金支持的增加，使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。

新希望经营活动净现金持续为负的另一面是，有新希望集团的背书，新希望地产融资能力较强。货币资金方面，2016~2018年末，新希望地产货币资金分别为49.85亿元、50.45亿元、118.29亿元。同期末货币资金/短期债务分别为1.66倍、0.73倍、2.56倍和1.76倍，通过融资形成对短期债务的覆盖。

不可避免的是公司利息支出增加。2019年上半年，公司应付利息较年初增长50.77%，达到2.50亿元，主要由于借款规模增长，导致计提利息的增加。

（文章来源：时间财经）

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