招商局置地转型不顺：营收净利双降上半年斥资35亿加速囤地拿项目

8月19日，招商局置地(00978.HK)发布了2019年上半年业绩报。2019年上半年，集团营业额为29.05亿元，同比减少约10.6%；溢利为5.28亿元，同比下降约35%。公司拥有人应占溢利为4.9亿元，同比增长约15%。

业绩下滑在去年就有预兆。2018年全年，其营业额约119.56亿元，同比减少约30.93%；溢利约22.06亿元，同比减少约24.94%。

近年，招商局向轻资产转型，但是招商局置地为了业绩考虑，仍保留了较大比例的传统地产开发业务。2016年有多起收购土地，截至2016年度土地储量达610.05万平米，按照招商局置地的说法，这部分土地储量可以使用三年。

2018年，招商局置地总共新收购了五个具主要控制权的土地项目，总代价75.28亿元。今年前七个月，招商局置地在土地市场上频繁出手，斥资近35亿间接或直接拿下五个项目，频率较上年活跃不少。

招商局置地执行董事及总经理余志良也坦承，“传统地产开发业务的收入在五年内依然会占据较大比例，估计会超过五成”。

事实上，囤地也是近几年招商局置地一直采取的策略。一边开始加速轻资产转型，另一边还在不断花大价钱囤地，招商局置地的转型之路究竟怎么走，前路仍不清晰。

上半年公司完成年度目标四成

8月19日，招商局置地发布了2019年上半年业绩报。2019年上半年，集团营业额为29.05亿元，同比减少约10.6%；公司拥有人应占溢利为4.9亿元，同比增长约15%。

招商局置地解释称，营业额下降是由于2019年上半年竣工及交付总建筑面积减少所致。值得一提的是，去年招商局置地实现收入32.49亿元，相较于2017年同期下滑了33.31%。

报告期内，招商局置地连同其联营公司及合营企业实现合同销售额158.3亿元，同比增长9%；合同销售总面积为92.4万平方米，同比增长14%；平均售价约为每平方米人民币17137元，同比下降4%。据官网公布信息显示，2019年其目标为380亿元。据此推算，上半年公司已完成年度目标约41.66%。

土地储备方面，截至2019年6月30日，公司土地储备为501.2万平方米。在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安拥有30个房地产开发项目，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

据报告显示，截止报告期末，招商局置地资产总计815.79亿元，较2018年上半年655.08亿元总负债同比增加24.53%。其中，流动资产与非流动资产分别为669.61亿元、146.18亿元。

截止报告期末，招商局置地负债总额为554.56亿元，较2018年上半年436.94亿元总负债同比增加26.94%。其中，流动负债与非流动负债分别为394.41亿元与160.15亿元。截止6月30日止，招商局置地资产负债率为67.98%，较2018年同期略有上涨。

不过，招商局置地与招商蛇口一样奉行稳健经营，期末现金92.2亿元，有息负债总计208.6亿元，其中一年内到期负债53.0亿元，1-2年内到期债务12.5亿元，2-5年内到期债务124.1亿元，债务结构合理，偿债压力不大。同时，招商局置地亦拥有央企融资成本优势与能力，最近一期发行合计19亿元的债券，票面利率仅4.6%。

不竞争契约制约规模发展

招商局置地前身为从事电子贸易业务的东力实业控股有限公司， 2012年，招商蛇口以1.99亿港元间接收购东力实业70.18%股权，成功实现借壳上市，公司随后更名为招商局置地。为了实现规模发展，招商局置地被母公司招商蛇口持续注入包括位于广州、重庆、佛山和南京4座城市的11个地产开发项目。

为避免同业竞争，2013年，招商局置地与招商蛇口修订第一版不竞争契据，严格划分各自的发展范围，以地域为限，相互不得越界从事任何相关的房地产业务。

根据协议，招商局置地在广州、重庆、佛山和南京拥有独家开发权，招商蛇口则在已进入的城市独家进行房地产业务。对于两者都未进入的城市，招商局置地有优先发展权。值得注意的是，招商局置地只新进入了西安和句容两座城市。

与招商蛇口之间订下的不竞争契约亦对公司的布局进行了较大限制——招商蛇口不会与其在佛山、广州、南京、句容、重庆、西安进行开发竞争，本期招商局置地的销售额来源正是来自于上述城市，而招商局置地则不能进入招商蛇口布局的46个城市。

同时，招商蛇口位于北京、上海的办公室物管业务将转予招商局置地，佛山的管理过渡资产亦将交由招商局置地运营。此外，招商局置地表示或会退出在重庆与西安的地产开发，并不再拥有进入招商蛇口未布局城市的优先选择权。

这意味着，招商局置地以开发业务布局受限的情况下，获取了一些轻资产业务的补偿，但长远来看对其开发业务规模提升速度影响较大。

同业竞争问题虽然解决了，但是，严格的地区划分将招商局置地的营运规模限至在较窄范围内。随着房地产市场增速放缓，这样的区域布局将带来巨大的不确定性。

事实上，招商局置地的销售业绩一直增长缓慢。公司从2013年底获资产注入才开始经营业务，在经历两年多的整合之后，2016年，招商局置地迈入正轨，全年实现销售额159.86亿元，同比增长79%。

虽然业绩逐渐增加，但随着规模的不断发展，招商局置地和招商蛇口的经营效率和规模的差距也在逐渐拉开。如今，招商蛇口已经奔跑在1500亿元的道路上，而招商置地合同销售金额为344.32亿元。

一位地产研究人士向长江商报记者表示，业绩下滑一方面说明当前行业市场面临压力需要承担风险，随着公司战略的调整也需要转型，企业地产项目去化缓慢，说明本身也非执行高周转的策略。缓慢去化是两种因素的结合，第一是放缓销售节奏有助于提高项目的盈利水平，第二是企业营销的节奏或没有主动去加快。一般来说，地产业务销售不好或者说经营方面有压力，这确实会影响财务数据和转型的能力。

转型轻资产仍加速囤地

在地产行业发展增速放缓以及存量房时代来临的趋势下，遭遇业绩发展瓶颈招商局置地逐渐向轻资产业务转型。2016年招商蛇口将香港上环CM+服务式公寓整体注入到招商局置地。由此，招商局置地打开了轻资产业务的发展通道。

值得注意的是，一边要转型轻资产，瞄准资管平台的定位，招商局置地一边却在不停地投资拿地，坚持重资产模式的住宅开发业务。

2016年招商局置地就有多起土地收购，截至2016年度土地储量达610.05万平米，按照招商局置地的说法，这部分土地储量可以使用三年。

2018年全年，招商局置地依然得到了5幅新增用地，总土地储备达到了587万方，甚至较2017年末还出现了增长。

年报中招商置地依然表示，“现有土地储备将满足公司未来3年以上的项目发展需要。” 而这句话，已经连续三年出现在了招商置地的年报中。换言之，以房地产开发作为核心业务，短期内不会改变。招商局置地执行董事及总经理余志良也坦承，“传统地产开发业务的收入在五年内依然会占据较大比例，估计会超过五成”。

进入2019年，长江商报记者梳理发现，今年前七个月，招商局置地在土地市场上频繁出手，斥资近35亿间接或直接拿下五个项目。

其中，1月17日，其旗下间接全资附属招商佛山与第三方佛山鸿泰合作开发位于佛山南海的WG0035地块，集团分占投资总额约为9.3亿元；4月11日，招商局置地又宣布旗下间接全资附属广州招商与五矿地产全资附属北京盛世合作开发位于广州黄埔的住宅地块，集团分占投资总额估计约为8.07亿元；4月25日，其与嘉华国际、信和置业分别持有30%、的合营公司佳侨中标日出康城第十一期物业发展项目，并将与港铁公司订立发展协议；5月，以1.55亿元全购江苏句容三处地块。7月1日，公司间接全资附属公司广州招商与龙湖旗下广州君堂、广州市君耀房地产有限公司订立合作协议，共同开发白云地块。广州招商需按持股量承担约14.87亿元的地价和2000万元的初步注资。

上述业内研究人士认为，招商局置地仍然将房地产开发作为核心业务，加速囤地，是出于对重资产和现金流考虑，当然这也侧面说明了重资产的风险，未来还是需要在轻资产方面发力，尤其是在经营、管理和品牌输出等方面有较好的表现。

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