房地产市场销售端缘何触底回升？

房地产市场销售端缘何触底回升？

李宇嘉

近日，国家统计局发布1-10月份房地产数据。最大的变化就是，今年前10个月，商品房销售面积年内首次实现了正增长（0.1%），单月销售同比已连续4个月正增长。这个数据显然有悖于业内对今年房地产销售将下滑的普遍预判。另外，10月份的数据显示，房地产全链条表现出了改善迹象。除了中游的销售外，上游的拿地和开工、下游的竣工，也都趋于向好走势。

在开发商普遍奉行“快周转”的策略下，土地购置改善后，新开工增速重回上升通道。1-10月份，全国房屋新开工同比增速结束了今年4月以来连续5个月下降的态势，前10个月达到10%，比1-9月份回升了1.4个百分点，单月新开工增幅（23.3%）创今年新高。

下半年以来，下游竣工一直呈现改善态势。1-10月份，竣工面积降速已从1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%，有望在今年末或明年初结束2017年以来负增长的态势。10月份单月竣工增速达19.2%，创年内新高。这意味着，近几年开发和销售高峰，即将转化为竣工和交付高峰。

根据中原地产研究中心统计，前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策，平均每个工作日有2次以上调控，刷新历史纪录。而且，今年楼市调控开始向长效机制转变。一是融资端控制资金流向房地产。另外，LPR新贷款定价机制推出，彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心。

二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后，各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停。今年以来，市场预期较悲观，开发商普遍降价促销，而调控加码“融资端”以后，开发商资金来源增速呈下降态势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么，市场预期、政策环境、资金环境不友好的情况下，缘何房地产还能明显改善呢？

首先，去年低基数是今年10月份全链条改善的重要原因。比如，去年10月份新开工面积只有1.6亿平方米，较去年下半年其余月份（都在2亿平米以上）的差距较大。再比如，今年8月份开始，开发商大规模促销，销售均价（销售金额/销售面积）连续4个月下降。这对于促进销售，有很大的改善。另外，基于行业内外大环境的判断，当下开发商普遍预期，全国新房销售空间趋于见顶（大概就在17亿平方米左右）。特别是，外源融资渠道紧缩后，内源融资（开发贷+销售回款）备受重视。于是，在需求端尚稳定的情况下，各大开发商将“快周转”发挥到极致，“抢跑”销售节点，提高存货周转率，工程节点考核趋严，新开工铺排向“饱和备货”靠拢，以抢夺宝贵的增量空间。所以，新开工就表现出了良好的走势。

其次，从融资成本、政策倾向看，行业发展越来越有利于大房企，大房企拿地相对稳定。比如，一般来说，TOP100序列的房企，才能进入银行信贷白名单。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3个百分点。因此，行业集中度明显提升，都力争往TOP100序列里靠，房企销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。

再次，今年各地（包括三线城市、四线城市）在售库存普遍不高。特别是，近期地方政府普遍面临财政收支压力，土地市场上很多优质、低底价地块放出来，四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要，近期大中型开发商开始增加拿地，从而助推土地市场趋于好转，这就为行业全链条快速循环创造了条件。

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