重磅信号！楼市首个降低首付调控出现买房还给补贴

继近20个省市密集出台稳地产政策从供给端纾困房企后，又有城市加入其中，不过，这次还增加了需求端的多项扶持政策，特别是首次出现降低首付比例政策，引起业内广泛关注。

2月21日，河南省驻马店市发布了17条稳地产组合拳，从供需两端双向发力，除了降低预售门槛、适当下调贷款利率、展期还款等纾困房企的政策，还提出住房公积金最高贷款额度提高至50万、降低首套房公积金贷款首付比例至20%、购买首套住房给予补助等政策支持购房需求。

接受券商中国记者采访的业内人士认为，驻马店调整住房公积金政策对本地楼市直接影响相对有限，但第一个城市出现下调首付比例的政策，对市场心理影响巨大。预计后续那些楼市低迷超过一年的城市可能会在坚持“房住不炒”的基础上，在地方政府权限范围内出台一些刺激需求的稳地产政策，如公积金贷款额度提升、公积金贷款首付比例下调、购房财政补贴、加大落户的宽松力度等。

驻马店供需两端双向发力稳地产

2月21日，河南省驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的 意见》，从供需两端出台17条稳地产组合拳。

来看下核心内容：

供给端纾困房企的政策包括：调整土地竞买保证金缴纳比例、降低商品房预售门槛、优化商品房预售资金监管、加大房地产业金融支持力度、缓解开发企业资金压力等。

其中，在信贷支持方面，《意见》鼓励各银行业金融机构对符合条件的房地产开发项目适当下调贷款利率，降低抵质押率，对信用良好的房地产开发企业下调按揭贷款保证金比例。对有实力有信誉的企业兼并重组或项目建设提供融资支持。支持资信条件较好的企业发行企业债券，拓宽直接融资渠道。不得对房地产企业盲目抽贷、断贷、压贷。

在缓解开发企业资金压力方面，《意见》要求，一是金融机构要支持房地产业健康发展，不能搞“一刀切”。已经完成个人住房按揭贷款审批的，要及时将贷款资金发放到位。二是推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。已经进入审批程序的个人按揭贷款，要优化审批流程，加快贷款发放，增加企业有效现金流入。三是对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期，对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年内的贷款落实无还本续贷。四是降低政府性融资担保费率。

需求端支持购房者的政策包括：提高住房公积金最高贷款额度、降低住房公积金贷款首付比例、实行购房补助政策等：

1、适时适度提高住房公积金贷款额度，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元。

2、调整住房公积金贷款首付比例。将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。

3、对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的给予补助，补助对象和标准分别为：各类人才补助标准200元/㎡，大中专以上毕业生补助标准150元/㎡，农民工补助标准100元/㎡，进城购房农民工子女就近入学入托，与市民同样享受就医、就学、住房各项惠民政策。

去年驻马店楼市降温明显

对于此次出台17条组合拳的原因，驻马店市政府表示，是为深入贯彻党中央、国务院建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署，最大限度减少疫情带来的冲击，继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，针对我市房地产市场出现的问题，科学判断，精准施策，合理引导市场预期，促进我市房地产市场平稳健康发展，加快实现“建设全国一流地级市”的奋斗目标。

驻马店市政府网站公开信息显示，驻马店市位于河南省中南部，全市辖9县1区，3个省级功能区，10个省级产业集聚区，总人口960万人，面积1.5万平方公里。2018年，全市完成生产总值2370.3亿元，增长8.5%，增速居全省第三；规模以上工业增加值增长8.6%，居全省第二；固定资产投资增长11.2%，居全省第一；社会消费品零售总额增长11.3%，居全省第一，主要指标增速继续保持全省第一方阵。

券商中国记者了解到，2018年，驻马店市房地产市场平稳健康发展，房地产开发投资、新建商品房销售面积分别增长14.2%、19.9%；商品房网签面积3534360㎡，网签金额2056679万元。不过，值得注意的是，2019年，驻马店商品房网签面积2863166㎡，网签金额1702678万元，同比分别下降19%和17%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时也表示，去年，除了洛阳楼市保持一定活跃度还比较热外，整个河南大部分地级市的楼市包含驻马店都降温了，有些城市是2018年四季度就开始降温了，所以驻马店应该就是降温一年多了，地方政府比较着急。

更多城市或跟进出台支持购房需求政策

对于河南省驻马店市的稳地产新政，中原地产首席分析师张大伟指出，驻马店只是一个三四线城市代表，房价平均在6000-7000元左右。2019年商品房住宅类网签21691套，网签金额1702678万元。按照网签数据计算，平均单套商品房住宅签约金额在78万左右，如果按照贷款50万计算，平均首付需要35%，而20%首付贷款50万只能购买到大约62万左右总价的房产，所以此次公积金政策直接影响相对有限。

杨红旭也对券商中国记者表示，虽然公积金贷款方面有些优惠会对购房需求有一些利好，但一般而言，这种地方政策的利好程度都比较有限，对本地楼市的刺激效应非常小。

但是，张大伟同时指出，第一个城市出现下调首付比例，对市场心理影响巨大。因为2月以来，全国已经有近50个城市出台了房地产政策，主要集中在公积金政策和土地款缓缴政策，还有预售加快政策。此前各地政策只能降低短期企业支出，缓和点企业资金压力，但实际对于年销售额16万亿的行业，目前销售接近归零的情况下，不刺激需求意义不大，而这次终于有城市降低首付刺激需求了。他预计，在坚持“房住不炒”的基础上，会有更多支持需求的稳地产政策出台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，下调公积金贷款首付比例，体现了对于首套购房的支持，能够很好地刺激购房需求。预计3月份开始，类似政策效应会逐渐释放，购房交易行情有望改善，其具有较好的去库存和稳楼市的导向。同时，购房补贴也有刺激楼市导向，预计后续全国各地购房补贴会成为稳楼市的一个重要工具。此外，驻马店政策明确提出，推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。这也是目前全国比较明确要下调按揭贷款利率的政策，预计后续房贷利率成本下调是大趋势。

不过，杨红旭对券商中国记者表示，对于公积金贷款首付比例，地方政府有一定权限，但是商业银行贷款的首付比例和贷款利率由央行指导，近日央行副行长已经明确表态，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

杨红旭预计，按照目前这种情况，那些楼市低迷超过一年的城市都有可能在地方政府权限范围之内去出台一些刺激需求的政策，如公积金贷款额度提升、公积金贷款首付比例下调、购房财政补贴、加大落户的宽松力度等等，接下去有很多城市都会跟进出台类似政策。

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