ROE连跃五年至31.23%，中国奥园规模与效益双增长

文/乐居财经研究院 陈晨

2019年，物业股价大涨，地产股价分化。中国奥园的股价从2018年底的4.84港元一路涨到2019年底的12.7港元，股价涨约169%，在一众地产股中脱颖而出。中国奥园也因股价屡创历史新高，被获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、恒生港股通名单及恒生沪港通大湾区综合指数成分股。资本市场关注度及影响力日增。

3月24日，中国奥园（03883.HK）披露2019年业绩报告，向投资者递交了一份稳健增长的成绩单。

加入千亿阵营，打造“旧改”王牌

2019年，中国奥园实现年度物业合同销售1180.6亿元，同比增加29%，超额完成1140亿元的全年目标，跻身全国销售三十强。2016年至2019年复合增长率达66%。

此外，截至2019年12月31日，中国奥园还有已签约未确认的合同销售约1705亿元，计划将于未来2年逐步确认。

充裕优质的土地储备，是销售业绩增长的基础。截至2019年12月31日，中国奥园拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米，其中权益占比79%，总货值约4585亿元。

在突破千亿大关的同时，中国奥园采用”旧城镇、旧厂房、旧村庄“三旧改造来作为自己的手中的王牌。截至2019年底，中国奥园拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1,425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约2,260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。

计入城市更新项目后，中国奥园于2019年底的总货值约6845亿元。

净利润增77.6%，ROE飙升至31.2%

2019年，中国奥园实现总营业额约505.31亿元，同比增长63.0%；年度净利润为52.2亿元，同比增长77.65%；归母净利润约为42.01亿元，同比上升74.4%；年内的核心净利润约为51.23亿元，同比增长67%。毛利润率为29.7%；净利润率为10.3%。

不管是营收还是净利润，中国奥园近十年的财务数据均出现飙涨。此外，颇受投资者关注的净资产收益率（ROE）近年来也不断飙涨。巴菲特曾说，“如果非要我用一个指标进行选股，我会选择ROE（净资产收益率），那些ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，投资者应当考虑买入”。

2015年，中国奥园的ROE指标还在10.18%；2019年，中国奥园的ROE指标就飙涨至31.23%，位于房地产上市企业前列。尤其是2019年就上升了10个百分点，跑赢行业均速。

连续维持高ROE和利润增速，为中国奥园2019年股价表现跑赢大盘奠定了基础。

现金短债比1.63，短期偿债能力向好

中国奥园在快速扩张的同时，同样注意调整债务结构使其更趋合理。

2019年，中国奥园通过多种融资渠道募资，除银行及其他借款外，中国奥园还发行了五笔共计15.4亿美元的优先票据，用作公司再融资以及一般公司用途。

截至2019年12月底，中国奥园有息负债约957.64亿元，占总负债的37.9%，与去年的37.8%持平。其中，一年内到期负债约为418.73亿元，长期负债约为538.9亿元，长短债比为1.287。

截至2019年12月31日，中国奥园手持现金资源总额约为680.61亿元，包括现金、银行存款、结构性存款及受限制银行存款。其现金短债比约为1.63，短期偿债能力较好。

此外，截至2019年底中国奥园还有未使用授信额度约646.7亿元，令公司未来融资有所保障。

截至2019年12月31日，中国奥园的净负债比率为74.9%。净负债比率按借款净额（银行及其他借款、优先票据及公司债券总额扣除现金及现金等价物、结构性存款以及受限制银行存款）除以总权益计算。

分拆奥园健康生活，协同效益显现

2019年，中国奥园“一业为主，纵向发展”的战略进一步深化。

旗下奥园健康（3662.HK）不仅于2019年3月18日于香港上市。借助二者的协同效应，奥园健康2019年实现收入约9.01亿元，同比增长45.6%。奥园健康旗下两大业务，物业管理服务、商业运营服务的收入分别占总收入约71.8%、28.2%。同时，奥园健康积极将物业管理和商业运营业务延伸至大健康领域，业务模式实现突破性发展。

截至2019年12月31日，奥园旗下物业管理服务覆盖中国13个省份、直辖市及自治区，为38个城市的94处物业提供服务，涉及物管业务的在管面积约为15.1百万平方米。

奥园健康共向37个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为1.8百万平方米，其中，订约向28个合同总建筑面积约为1.5百万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务；共为中国11个城市17个正在运营的商场提供商业运营服务，在管总建筑面积约为77.5万平方米。

2019年，奥园健康上市发售定价3.66港元/每股，截至2020年3月26日收盘，股价涨到6.56港元/每股，股价上涨约79.23%。期间最高甚至涨到9港元/每股，可见奥园健康颇受市场认可。

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