美林远东：住建部新通知利好物管企业盈利前景

1月8日，美银证券发表的研究报告指，住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、鼓励物管公司扩大增值服务领域等后，物管股升势强劲，该行相信政策细节等或将出台，并有机会以优惠税率及补贴等的形式，认为物管企业的盈利有上行空间，并存在重估机遇，特别是具规模及资源行业龙头有望可扩张增值服务，另外亦可打入第三方项目市场，尤其看好碧桂园服务，将其2021至2022财年盈利预测升4%至5%。

该行留意到相关通知鼓励成立业主组织，现时全国仅少数项目拥业主组织，大部分位于经济较发达的地区如上海等，而鼓励设立意味质素较低的物管公司续约收费将较低，而对于管理较好的项目物业管理收费有望增加，所以品牌较强、之前发展较依赖母公司项目的物管企业将有来自第三方的增长空间。

虽然通知中部分政策非新事物，不过相信现时其重要性有所提升。另一方面政策或会为物管企业扩展O2O平台及社区增值服务有帮助，特别是老人、幼儿护理及医疗健康服务等，留意到部分由物管公司推出的家务服务亦可享增值税优惠，估计未来有机会扩展至其他服务。

值得留意的是通知有提及推广以佣金为基础的物管合约，假如获广泛采纳将反映毛利率及股本回报率提升，不过有机会降低收入及盈利增长。不过该行认为佣金为本的合约短期内不会广泛采纳，因为这样的合约下每项决定都要涉及业主代表，或不太实际可行。总体而言该行认为物管公司只会在进入成熟阶段或盈利能力开始下降，才会存在诱因转向佣金制。

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