地王热向次中心梯度转移地价高的反而风险低？

楼市进入下半场，“地王”呈现出越演越烈之势。“面粉贵过面包”已司空见惯，但仔细分析，土地市场并没有想象中的那么疯狂。

爱屋吉屋做了一个有趣的实验，结果发现，上海（楼盘）市中心的土地如中兴路地块，其实并没有明显高于周边地价，反过来倒是上海次中心的土地价格明显高过周边。

这表明开发商其实对高单价的土地，有天然的恐惧心理。反倒是对那些价格没那么高的土地，开发商往往更愿意争夺。然而，在每一次的市场调整中，城市次中心的土地由于缺乏经济、产业支撑，更容易出现项目滞销而让“地王”套牢，但市中心的“地王”解套却相对容易。

这一规律对于当下的“地王”是否还适用？一线城市次中心、二线三线城市的“地王”是否存在着更大的风险？

次中心反成最热区域

楼市进入下半场，“地王”凶猛的态势丝毫没有减弱。有观点认为“地王”风险将由开发商、银行和购房者共同承担，“地王”挑战了眼球，同时也透支了预期，一旦出现资金断链，将对楼市形成致命打击；但也有观点长期看好未来楼市的发展，“地王”最终可以被市场消化。

爱屋吉屋的一组数据显示，距离上海市中心较远的崇明岛楼面价远远低于市场行情（现价），距离市中心较近的浦东祝桥的楼面价大大高于市场行情，呈现出疯狂的态势；但是中心区的静安楼面地价则与行情保持一致的水平。

这就出现了一个有意思的现象，在这一轮的“地王”热潮中，最疯狂的不是最中心地区，而是靠近中心的次中心区域，地王热潮呈现向周边梯度转移的态势。

按照城市经济学原理，城市中心地块所承载的经济价值越高，需求量越大，土地价值远远高于周边区域。那为什么当下土地疯狂的区域出现在中心城区的次中心区域？

明源地产研究院副院长刘策接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时分析，中心区和次中心区域出现地价和房价倒挂的现象，中心区房价上涨到了一定幅度，上涨空间受限，价格增长放缓。需求则会进一步向次中心区域转移，寻找新的增长点。

开发商在选择土地时会综合考量周边房价增幅，积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域，土地价值就会更高。

这一现象是城市化的必然产物。都市圈概念兴起，次中心承接中心城市、中心区域楼市价值外溢的红利，楼市如此，土地市场也一样。

在城市化的发展过程中，当城市化低于50%，楼市和土地市场最热门的区域为中心区域；当城市化在50%~70%之间，由于中心城区土地有限，城市发展需求扩张，土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域；当城市化率超过70%的时候，则逐渐往郊区发展，出现逆城市化。达到80%以上的时候，中心区域再一次得到发展，开始旧城改造。

新城控股副总裁欧阳捷认为，这一现象的出现也存在政府的因素，政府打造的板块带来价值的提升，而成熟板块反而不是政府投资最多的区域。

在看好城市次中心区域发展前景的前提下，开发商蜂拥而至，展开激烈争夺，结果就是城市次中心区域的地价远远高于区域内的市场行情。而对于中心区域的地块，由于地价较高，开发商会保持谨慎状态，因此中心区反而不是本轮“地王潮”中最疯狂的区域。

一场对高房价的赌博？

基于上述现象，对于“地王”不能一概而论。风险也要具体分析，不以土地价格高低论风险，地价高的不一定风险就更大。

以浦东祝桥为例，保本售价几乎是市场现价的两倍，也就意味着在地块开发后推出市场时，区域房价要上涨近80%，才不会亏本。这一惊人的涨幅，能达到的可能性极低。

欧阳捷认为，长期来看，房价还是会持续上涨的，最中心区的地块风险并不大。既便有风险，也不在地块上，而是在企业的现金流能不能支撑以及长周期的融资成本是否能够覆盖。而次中心区域地块的风险，取决于政府的投入，以及投入是否能够转化为房地产的价值。此外开发商打造产品的能力至关重要，好的产品和服务能够提升区域的整体价值。

刘策表示，如果出现政策调控以及突如其来的金融危机等，次中心区房价不仅达不到预期的上涨幅度，对资金和利润存在侵蚀作用，甚至会出现资金链断裂的危险。

总体看，由于次中心区域的建设处于起步阶段，经济基础、产业支撑能力以及抗风险能力不如中心区域。因此开发商对次中心区土地的疯狂态度，更像是一场对高房价的赌博。

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