中信上海200亿豪宅嫁妆“慢步者”中海能否上演速度与激情？

鲜明的数据其实缺乏以归结综合上海（楼盘）中海地产的发展全貌，与大部分后来者异军崛起构成鲜明反差的是，中海长久处于不温不火中，土储规模也出现日就衰落的局势。

概念地产网 中海锚定的4000亿港元航向中少不了中信的“风景”，缘由是这出数额宏大的重组，中海迎来了“更次换面”的时刻。

在上海布局的24年，中海尽管收获了很多标杆项目，但就规模和市场份额而言，行业人士能够给出的评价是“中规中矩”。但在中信的这份“嫁奁”里，上海的份额其实不轻，某种角度来说，这也为中海将来上演沪版“速度与豪情”提供了剧情想象。

位于新寰宇板块的老西门新苑二期是中信这份“嫁奁”中当之无愧的头牌。近期，该项目方案正式发布，从指标上看，项目容积率高达3.45，总建面为18.28万平方米。其中，涵盖12.88万平方米的住宅和861平方米的商业。

假如依照附近在售项目瑞安翠湖寰宇隽荟13.6万元/平方米的价钱测算，老西门新苑二期的住宅可售货值高达175亿元。若再算上到项目入市市价钱上浮的预期，老西门新苑二期足认为中海提供约200亿元的货值，这无疑为在土储方面本就左支右绌的上海中海添了一把火。

上海华夏地产市场分析师卢文曦称，中海在上海的发展一直是轻举妄动，不靠规模和市场占领率，但与中信的重组确实为中海做大规模提供了机遇。依仗着中信项目的添加，这家央企有希望在上海完成一轮规模的赶超。

中信上海“嫁奁”

在中信3155万方的交易资产中，上海算不上体量最大，但质量却非常可观。不顾是老西门新苑二期，还是中信泰富朱家角项目都是如今上海房地产市场的热门板块。

老西门新苑二期是中信泰富在上海为数不多还处于开发阶段的核心住宅项目，与该项目一街之隔的恰是瑞安旗下的豪宅项目翠湖寰宇，前7月瑞安这个项目完成网签金额24.84亿元，成交均价达13.6万元/平方米。

假如算上已经完成的一期，老西门新苑的总建面超出20万平方米。缘由是遭到旧改拆迁的影响，老西门新苑二期部分的拆迁工作直到去年才正式启动。跟随中海与中信的重组，这个项目也不出意外地成了中信“嫁奁”的一部分。

概念地产新媒体查阅，在中海披露的交易资产明细中，老西门新苑也是着墨颇多的一个，中海当时给出的项目预估值87.32亿元，但该项目同时还有25亿元的重新安顿本钱还没有结清。

从如今发布的项目方案来看，二期18.28万平方米的建面包含13.33万平方米的地上建筑面积和4.68万平方米的地下建筑面积，住宅部分为12.88万平方米，规划户数为806，以此计算的户均面积为160平方米。参考如今翠湖寰宇的在售均价，老西门新苑二期的货值接近200亿。

固然，老西门新苑二期将来能够给中海带来的不只仅是现金，在这个区域的联动效应也许也将为其弃捐好久的旧改项目觅得一丝新机。

早在2003年7月，中海就与卢湾区签署了卢湾区65、67、68、69、70、71邻居地块的《国有土地应用权出让合同》，取得了占地面积达18.8万平方米的地块。在中海的筹划中，这里将开发为高级商品住宅及商业、办公区，而这个旧改项目与老西门新苑仅是一街之隔。

中海2003年年报显示，其与卢湾区政府签署的旧区改建项目发展面积达51万平方米，为期7年，本来中海已经开始项目首期拆迁补偿的洽商。雄心勃勃的中海当时还宣称，最迟在2012年末前所有建成，然而动迁工作明显成了横在中海眼前的一大障碍。

四年以后，作为最先启动的65邻居地块一分为二，南区地块交由大摩操盘，而北区地块由中海和大摩一起持有。但即使如此，进展仍然不太顺利，2010年大摩将持有的南区地块股权转手凯德。

其实不成功的一级开发让中海面露难色，在最近几年的年报中已鲜少再说起这个旧改项目，但假如拆迁能够顺利进行，中海在上海也就拥有了一个数百亿货值的“粮仓”。

“这些旧改的节奏都很慢，假如启动得早还没问题，但目前这几年旧改已经拆不动，本钱太高了，所以就僵持在那边。瑞安也是缘由是旧改弄得自己变卖资产，并且大的旧改项目开到后面常常是自己把价钱举高了。”卢文曦分析道。

“快步者”中海

中海的本钱管控和风险意识在行业内可谓榜样，但这样谨严的立场也让其错失了更多在规模上乘胜追击的机遇。对比于万科和绿地，甚至进驻上海缺乏5年的融创，中海在这座城市的市场份额其实不突出。

“中海在上海的体现中规中矩，不能够说太好，但中海做的大部分项目在区域内都有必定影响力，缘由是中海自己的门路也不是靠大规模的开发。”这样的评价很是契合中海一灌注厚利润的发展思绪。

从1992年打浦桥项目为起点，中海在上海已经布局了24年，期间，这家房企在前后在上海打造了海悦花圃、中海万锦城、中海紫御豪庭、中海寰宇天劣等标杆项目，上述项目也不出意外地成为当年上海中海成绩的主力。

其中，紫御豪庭在2013年完成日销22.6亿，并卖出当年上海首套总价过亿的豪宅；中海寰宇天下则在2015年成交600套，总销售额达31亿元。

但这些鲜明的数据其实缺乏以归结综合上海中海地产的发展全貌，与大部分后来者异军崛起构成鲜明反差的是，中海长久处于不温不火中，土储规模也出现日就衰落的局势。

概念地产新媒体查阅中海地产过去5年的年报发现，这家公司在上海仅于2013年7月份斥资48.54亿元拿下闵行梅陇新中心A邻居商住地及松江宅地，取得41.2万方的土储，其他土地储备均来自前期所得及中建注资部分。

2015年，依仗母公司注资，中海在上海新增45.9万方的土储，但截至该年末，中海在上海的总土储仅为34.7万方。而往前追溯5年，该公司在上海区域的土储分别为57.1万方、80.9万方、70.1万方、70.1万方和89.35万方，下滑趋向不言而喻。

卢文曦强调，中海拿地比较少也许跟自己的思绪有关。缘由是上海拿地本钱比较高，中海也不是以扩大为目的的；另外，中海的风险控制意识强，目前很多地王项目到头来发现未必能够赚多少钱，中海还是比较注厚利润。

事实上，很多比中海布局上海晚的房企都在这些年完成了规模的迅速增长。以融创为例，借着与绿城的协作，其在2012年初次进入上海，随后融创的规模迅速做大，2014年融绿平台以186亿的销售额登顶，次年仍然坚持百亿规模。期间除过消化既有项目外，融创在土地市场也有接连陆续的大手笔投入。

某种水平而言，中海“快步者”的标签也是其谨严立场的写照。而在中海内部，土地投资有着极其严苛的标准。据称，中海的地方公司能够看地，做可行性报告，然后上报到集团。集团赞成后，会设置投资上限，派代表跟地方公司有关人士一起列席土地拍卖举牌。

这样的“中央集权式”的制度，致使了中海在多个城市都面对了无米下炊的逆境。对中海来说，与中信地产业务重组明显是济困解危。

除过老西门新苑二期项目外，中海收购的资产包中还包含中信泰富朱家角及嘉定南翔陈翔路综合体项目，上述两个项目在收购估值日期时的市值总额为47.84亿元。跟随这批并购资产的释放，中海上海的脚步也许也会跟随4000亿港元目的的加快而迎来改变。

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