北京周边楼市火热区域调控呼声渐起

“去年末房价才一平方米9000元，目前都涨到1.5万元了。”在香河的一处售楼中心，工作人员向中国证券报记者表示，房价存在较强的上涨预期。日前，中国证券报记者访问北京（楼盘）周边区域的多个楼盘时发现，市场成交活跃，环北京区域的房价出现连续上涨趋向。

业内人士表示，因为产业外迁、去库存和信贷放量等因素，房价确实出现了一波上涨，但监管部门应让房价上涨幅度处于正常范围内。北京等一线城市可试探修建市区和郊区两个市场，分别进行管理，以达到稳固房价和市场预期的目标。

　周边区域成交活跃

一线城市购房政策收紧预期，让周边区域和部分热点二线城市房价迎来一波涨势。近期，上海（楼盘）调控政策进一步收紧的谣传，令当地成交量大幅增长。易居研究院智库中心8月30日数据显示，一些郊区楼盘成交特别活跃，部分售价2万/平方米至3万/平方米的楼盘被激活。

这与中国证券报记者日前在北京周边区域所看到的现象相似。位于河北省廊坊市固安县某楼盘的销售人员称：“近期销售情形特别好。之前开盘，500多套房源已基本签完。如今房价是1.7万/平方米左右。下次再开盘时，价钱也许会持续调高，将来升值空间很大。”

在香河地区，销售更为炽热。在售楼中心，许多购房者立即就和售楼员说好了后续排卡事宜，但也有的人见房价涨势太快而有些迟疑。“去年末房价才9000元/平方米，目前都已经涨到1.5万/平方米了。”售楼员介绍，在香河购房的人60%都是在北京上班，在香河购房的外地人数已超出当地人。

年初河北省公布了《河北省栖身证明行方法（试行）》，方法指出，首都周边的三河、涿州、大厂、香河、永清、固安、怀来，可依据实际，综合合法稳固职业、合法稳固住所、加入社会保险年限等因素，合理确定落户要求。城镇综合承载压力大的，可联合当地实际，树立栖身证积分落户制度。

前期环京区域楼市迅速上涨，也使得廊坊市政府公布了房地产限购政策，规定实行住房限购和差同化住房信贷政策。在限购政策落实过程当中，香河、固安等地也出台了细则。香河的楼市限购细则中还要求落实预售管理和审批立案制度，要求房地产项目在立案后3个月内不得调价。

业内人士表示，环京区域基本上都是来自北京的购房者。以固安为例，在京南片区起步相比较较早，又离北京近。北三县的限购，使得相邻的涿州有了利好。如今，涿州的主要购房者主要来自丰台、房山一带，主要基于将来房山延伸线能够达到涿州地区的预期，交通方便，升值空间大。但需求留意的是，当下京南一带基本没有二手房成交，没有需求，大多是在期待升值。

中国指数研究院的数据显示，7月份，从成交均价上看，燕郊为17056元/平方米，同比增长67.1%；香河为8947元/平方米，同比增长46.4%。作为城市副中心的通州，成交均价为34792元/平方米，同比增长50.9%。

多种因素推升房价

因为通州城市副中心确实立，以其为中心的周边区域，成了置业的首选。华夏地产首席分析师张大伟表示，环京区域房价上涨缘由之一，是资金宽松背景下的资产荒，和利好消息炒作。这些地方房价大涨是缘由是价钱差，而想束缚房价上涨，唯独的方法就是克制信贷。房地产已成为投资品，刚需加杠杆，燕郊等地才会火爆。这是一种不健康的状态。

关于北三县而言，房价迅速上涨主要受三个因素影响。房天下副总裁司智表示，一是受通州副中心预期的影响，北三县的人也许能享遭到通州的教育和医疗服务；二是京津冀一体化，大批产业外迁会带动听口流动，包含通州、固安、廊坊、涿州等区域都将遭到影响；三是在三四线城市去库存的大背景下，尽管北三县也出台了限购政策，但当地仍有银行贷款政策的赞同。

“环京区域房价上涨后，性价比开始降低，这时候部分购房者投资战略会改变。”易居研究院智库中心研究总监严跃进以为，这会使部分购房者暂缓入市，进而把购房方向放在北京市场上。换而言之，需求增加也会促使北京房价上涨。另外，这也会使部分购房需求不能够很快释放，租赁价钱有也许上涨，进而引发房价上涨。而北京市场价钱上涨，又会传导至郊区市场，构成循环。

环京区域楼市大热也与政策走向有关。此前北京市公布了《关于整体深化改革提高城市规划建设管理水平的看法》。看法明确指出，要兼顾好北京城市副中心155平方千米范围与通州全区域的规划建设，兼顾好北京城市副中心与中心城区、北京东部地区和河北省廊坊市北三县的调和发展，2016年末完成北京城市副中心整体城市设计和重点地区具体城市设计，和通州区整体规划和有关专项规划。

对购房者购房资质的限制，也是影响环京郊区域和前期通州房价的缘由之一。许多购房者因为畏惧错恰当下的购房机会，所以积极购房。比及购房者资质达到在北京购房的门槛时，即可出售环京郊区域的房产，在北京市内进行置业。为保证自己的资产不缩水和升值，愈来愈多的购房者进入环京郊区域的投资中。

另外，在《北京市土天时用整体规划（2006-2020年）》中，建设用地指标比上一版的规划有所下调，这也致使周边地区构成上涨预期。司智表示，北京对建设用地控制的特别严厉，中心城区很难有大规模的土地供给。就算土地供给增多，但土地价钱也不会廉价。目前拍出来的土地，大部分建造时都以大户型和豪宅为主，关于普通老百姓(603883,股吧)而言，在北京市置业仍有些困难。

建议试行分区调控

在房价上涨的同时，应令涨幅处于正常范围内。严跃进表示，房价要从两方面来看，一是合理的涨价，相似地价、材料本钱、物价的上涨；二是泡沫成分。综合来看，房价由地价、税费、建材、合理预期、炒作因素等组成，但炒作成份太高，会让价钱超出正常值。环京区域缘由是近才有性价比，其他的因素反而不重要。

部分业内人士以为，政策调整应以稳为主。司智表示，从政府角度看，有一个特别重要的举动就是增强保证房建设。商品房市场上，只需恰当控制某些区域太高的房价，让市场价钱和交易量安稳下行，或安稳动摇，这才是较为合理的。而所谓房地产市场的拐点，实际上就是对贷款政策和利率政策调整后，带来的后续震动。在严厉的政策调控后，市场确定也会随之有所调整，但这意味着流动性和成交量都将大幅降低。

严跃进坦言：“将来要小心大家对房价不可控的心理预期出现。这也许会引发市场的惊恐和对地方政策的质疑，也会影响后续政策的成效。”

关于后续也许出台的调控政策，一些业内人士表示可采用分区调控的做法。通州区常务副区长崔松光此前曾表示，在城市管理方面，筹划依据不一样区域，分别设置相顺应的城市管理标准，在商务中心区等重点区域率先实行管理形式创新。

就北京等一线城市将来调控政策而言，应积极修建两个区域市场，市区和郊辨别别管理。关于市区房价，整体上需求有一个较为积极的做法，即管控投资和投契。郊区市场则应当持续鼓励刚需购房者入市，进而处理住房问题。

业内人士表示，当下除过部分炽热区域，郊区市场依然有必定库存，可加速部分金融等产业的外移，特别是部分非管理类的金融业务外移，从产业的角度吸惹人们去库存较高的区域置业。而市区则需恰当控制供地，特别是出售型住房用地，恰当增加租赁型土地的供给，以稳固房价和预期。

另外，严跃进以为，回暖会延续，特别是“金九银十”，楼市或坚持热销状态。市场升温会使部分城市去库存压力减小，进而带动投资和其他供给指标上升，但需求小心在此过程当中“地王”持续大批出现。同时，若此类市场逻辑延续，到2017年下半年楼市或将降温，成交量有所下滑，但价钱方面难有太大跌幅。

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