调控风暴来临楼市会降温吗？

　　牛人说市

　　马光远

　　房地产政策通过一年多的轮回，热点城市又回到了限购限贷的老方法上来。

　　8月31日，厦门（楼盘）和武汉（楼盘）两个今年房市炙手可热的城市同一天出台了限购限贷的政策。其实，早在厦门和武汉之前，合肥（楼盘）、苏州（楼盘）和南京（楼盘）都出台了限贷等相应的降温政策，一线城市的上海（楼盘）在今年3月25日出台所谓史上最严的限购政策后，楼市的温度依然高烧不退。

　　人尽皆知，今年房地产的主题是“去库存”，但迄今为止，房地产市场的主旋律彻底背叛了这个主题：一方面是库存高企的三四线城市没有太大的起色，另外一方面，是根本不存在库存问题的一二线城市利用政策的刺激开启了一轮使人张口结舌的牛市行情。在政策的暖风下，上海、深圳（楼盘）等一线城市率先开涨，涨势之大、之猛，激发了全部市场的惊恐。在上海和深圳采用调控办法以后，热点快速向苏州、合肥、南京、厦门等城市舒展，并构成了领涨房价的第二梯队。被称为“四小龙”的合肥等四个城市涨幅持续数月领跑70个大中城市排行榜。过去不起眼的合肥，持续4月占领70个大中城市房价涨幅的首位。除过这四个城市，郑州（楼盘）、武汉、杭州（楼盘）、东莞（楼盘）、佛山（楼盘）、惠州（楼盘）等城市的房价涨幅也特别惊人，从数据看，这些城市的库存求助。与此对应的是，真正需求去库存的大批的三四线城市，房地产市场并没有缘由是政策的回暖而出现显著的好转。

　　对中国房地产稍有研究的我们关注到，今年房地产市场的体现与2009年极其类似，都是在政策的刺激下，货币政策都本质宽松，推进房地产很快整体回暖。然而，与2009年不一样的是，2009年中国的房地产市场不存在库存问题，供需整体而言依然是求大于供，绝大大部分的城市住房严重缺乏。并且，从当时的房价收入比看，许多城市的房价经历2008年年末的调整以后基本处在合理区间。但今天房地产的基本面和2009年彻底不一样，不管是供求关系，还是房价的绝对值都不可同日而语。事实上，中国房地产市场在供需整体均衡，甚至绝大大部分的城市供给已经严重多余的情形下，任何希望通过一致的政策帮助去库存的办法只能是一厢宁愿，面临全球最大的房地产市场，政策既难以克制房价上涨，也难以帮助去库存。况且在中国各个城市分化如此严重的情形下。

　　特别是，今年房地产市场的火爆还有一个根本的缘由，就是外围市场陆续扩容的负利率政策，和中国制作业的困难。人尽皆知，今年民间投资的断崖式下滑激发了各界的关注，在民民间投资中，制作业投资的比重高达78%，在如今全部制作业比较困难的情形下，民间投资增速下滑至历史低点2.1%，制作业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的投资领域愈来愈少，从而出现了企业和住户纷纷杀入房地产避险的情况。7月份的金融数据就是一个明证：人民币贷款增加4636亿元，但住户中长久贷款就增加了4773亿元，企业贷款却削减了26亿元。住户新增中长久贷款也就是房贷，房贷超出了新增贷款的数目。

　　就当下的房地产市场而言，最根本的问题是处理一二线城市的供给问题，而非想固然的以为通过限购让大批的人到三四线城市去买房去库存。而保障供给的关键是保障土地供给，防止高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出，根起源基础因是土地供给少，上海前七个月土地供给只完成筹划的30%，北京（楼盘）已经持续3个月没有供给一块住宅用地，热点城市都存在土地供给紧张的问题。今年之所以“地王”频出，除过一些地方政府人为控制土地供给，搞饥饿营销以外，拿地的房地产企业都是通太高杠杆的方法推高地价。如今房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供给和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒散的限购等方法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了。

　　中国房地产政策的思想真的该变变了，哪怕我们在长效机制的建设上能够迁延，但最起码在有针对性的处应当下问题的办法上应当有点针对性和技术含量，体现管理水平。在面粉贵过面包、土地供给缺乏、库存求助的情形下，任何限贷限购办法都只会激发新的惊恐，上海列队离婚就是对这类政策的直接回应。每次限购政策不只没办法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策堕入了真实的“塔西陀圈套”。2010年以来限购的历史和实际用处也证清楚，通过行政的干涉办法处理不了根本问题，只会为下一次的上涨积累更大的能量，何须拿出来再试一遍呢。

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