燕郊某房地产项目4万/平？更像噱头为试探市场

今年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”、“破三万”。如此夸大的涨幅甚至高于今年的北京（楼盘）楼市，于是“猖狂”就成了环京楼市的标签。可是随着北京“930楼市新政”的出台，依照以往通例，北京楼市伤风，周边就随着打喷嚏，于是乎燕郊等环京楼市的降价甚至崩盘仿佛都在道理当中。

但就在这个节骨眼上，先是燕郊某项目最近开盘，称售价站上“4万元”，紧接着又传出新政利好环京楼市，将接受被北京高首付挤出的购房大军。这下就为难了，期待“看戏”的购房人也被搞含混了，到底新政后，环京楼市是利好持续还是穷途恼呢？带着这样的疑问，《北京青年报》记者看望了燕郊、廊坊、固安等城市，为您复原真实的环京楼市。

项目涨价摸索市场售楼处实际更冷清

最近，燕郊某项目以4万元价钱开盘售罄的消息快速激发市场热议。人尽皆知，燕郊在最近一年里房价完成了翻倍上涨，但最高报价也还是3万多元。此次在北京“930新政”后一失常态地站上四万元，激发了很多困惑。

据了解，实际上该项目标报价为3.5万元/平方米，所谓的站上4万元更多是噱头。但即使如此，3.5万元的定价在环京区域仍然特别可观。

相似的没有降价甚至涨价的项目，在如今环京的新房中仍有出现，但大多都是为了摸索市场反响。这些楼盘的逻辑是北京的限购、限贷，会让很多人失去了购房的资格或能力，为追上房价的涨幅，部分被挤压的购房需求会向周边市场外溢，如燕郊、香河、廊坊、武清……

在固安某项目负责销售的营销总监黄先生就对北青报记者表示，“他负责的项目应当在11月入市，营销部的价钱建议本是13500元/平方米，但缘由是之前卖得比较好，公司现金流也比较富余，所以集团最后点头的定价是15000元/平方米，但只有十几套房源，并且没有规定硬性的销售任务，主如果为了摸索市场反响。”

黄先生也坦言，尽管理论上讲会有更多需求外溢，但缘由是周边楼市价钱在今年已经涨了一大截，他担忧全部楼市的预期转变会涉及价钱基础软弱的环京楼市。所以，购房人多以张望为主，涨价后是不是能顺利去化，他自己心里也没底，很多周边的项目也都在盯着他们，来考虑本身定价。

除过一部分几个项目给出了也许定价外，在楼市新政的影响下，大部分的环京项目都坚持了沉寂，不只价钱保密，开盘暂停，有关的蓄客、宣传也处于停止状态。上周末，北青报记者访问了包含首尔甜城、汇福悦榕湾、莱蒙顺泽水榭花城等多个售楼处发现，即就是周末几个售楼处也大多一无一切，彻底看不出昔日里周末人声鼎沸的盛况。

其中，首尔甜城项目售楼处的销售人员称，“如今项目处在封盘阶段，公司给销售人员也放了假，只留几个人值班。”

北青报记者沿着燕郊著名的“售楼处一条街”走过去，视察各家情形，发现80%的售楼处内都只有寥寥数人。在访问时均原告之“开盘时间不决，价钱也不决”。

卖房人显著增多

新房冷冷清清，二手房却率先开始了动作。

位于燕郊的百万平方米大盘燕京航城是燕郊的著名社区之一，配套相比较成熟，二手房中介公司也散布较多。2009年以几千元的单价买了6套二居室房子的王先生，最近一口吻将其中的四套挂上了中介门店的橱窗。

8月终，王先生原来只挂了一套80平方米的两居室，定价225万，随着看房的人愈来愈多，他就将价钱升到了235万。但在北京新政以后，王先生以为需求急抛一些房子，拿点现金更踏实，于是就接连把手里的另外三套未出租的房子也挂了上去，因为此时看房人少了，他每套降了7万元，都是以228万的价钱挂出。

“前一段时间看着房价还挺好，中介也信誓旦旦说上三万没问题，就职性地涨价了，没想到新政这么严格，畏惧燕郊房价到顶，赶紧廉价点卖。”王先生告知北青报记者，他当时买这些两居室的小户型，就是为了更快地成交，但中介告知他，最近新上房源特别多，看房人却不积极，所以不怎样好说什么时候能卖掉，只是准许尽也许帮着多推推。

10月14日，链家在线二手房数据显示，燕郊新上二手房源(含商住两用)为1991套，二手房源总量10284套，而在北京930新政出台前夕的9月29日，燕郊二手房数目约为9000套，也就是说，新政公布后半个月内，燕郊二手房源增加了1000多套。

有业内人士以为，二手房的时间节点相比较随便，有卖房意愿的人，普通会在节前就开始挂牌，假期恰悦目房、走流程，忽然多出近700套住房说明持有人卖房的意愿在增强，并且多是投资者寻求短时间较高的收益。

价钱彷徨暂未显著降低

很显著，关于环京楼市的走向，市场出现了一些不合。有涨价待估的，也有急着降价卖的。可是，综合来看，挂牌二手房还未出现显著降低，大大部分业主的挂牌价都是以如今均价为参考。

以上上城五期为例，该小区8月份在链家成交单价几乎都在22579元／平方米左右，9月份已经涨到了24681元/平方米，10月份至今更是冲破了25000元/平方米。

链家网的数据显示，截至10月18日，燕郊二手房均价已达到25743元/平方米。

“最近房源对比之前增加了很多，然而价钱没有太大变化。”北青报记者访问的燕郊几家房产中介都表示新上二手房并未出现大幅度的跳水。

不只是燕郊，廊坊的二手房市场也相似。秦薇是一名在廊坊万达广场工作的中介，日前，她刚刚撮合了一套公寓成交。她告知北青报记者，这套44平方米的南向公寓，业主报价47万元。尽管碰到了楼市新政，但业主仍看好将来环京的潜力，即使临时不出手，也乐意靠出租养房，所以价钱并未妥协，最后还是被一名画家买下作为工作室。

“一直到年末，估量成交量会出现必定水平下滑，可是应当不会出现大幅下滑的也许，毕竟目前单价降一成的房源，必定会被抢着买。另外廊坊与北京对接的水平对比前几年有了很洪水平的提升，基础配套也大幅改良，价钱大幅跳水的情形不太也许。”秦薇告知北青报记者，从中介角度看，她们对环京市场仍然长久看好。

抄底还是高抛

离场与张望同时存在

环京楼市的体现也恰好证清楚市场的不合和差别。一方面，有业内人士分析以为，遭到需求溢出效应影响，北京楼市政策从严，关于燕郊楼市而言是一种利好，能够承接外溢需求。然而，燕郊房价已经较高，没有益好资源支持的区域房价会趋于平缓，另外这些地区也不消除持续出台办法限制房价。

也有一种声响以为，燕郊被当作是北京楼市风向标，北京出台调控政策，也许会致使燕郊投资客看空楼市，集中兜售手中物业，进而致使燕郊楼市步入下行通道，甚至崩盘，所以目前是高点兜售的最好机遇。

两种概念都各有事理，但从事实上看，通过了几轮沉浮，以燕郊为首的环京楼市自2015年夏天以来，上涨幅度非常惊人，很多二手房的定价对比一年多之前，都完成了翻倍。特别是接近通州的北三县，在通州的带动下，纷纷一跃而起。太高过快的涨势，就不免需求歇息和调整。

华夏地产首席分析师张大伟就表示，从近期的房价数据来看，北京930对燕郊房价其实没有什么影响，甚至北京那里的限购对燕郊的房价也许还是个利好，更多的人也许选择燕郊来置业。可是长久来看，燕郊房价没有什么支持的因素，此前也有降价的苗头。

而关于实际打算出手的买房人，业内人士则建议，刚需买房的话，假如是被挤出北京，不能够不在环京买房的，则能够趁着楼市调整的机遇也许能淘到低价房源。而关于投资客来讲，投资客广泛看中收益率，要有涨价的预期和利率杠杆，才会带来新的投资需求，所以短时间内新的投资客生怕其实不会急于入场接盘环京楼市，所以关于早已获利丰富的早期投资客来讲，很多人开始选择卖房，这也就是形成二手房房源短时间内激增。

起源： 北京青年报

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