香港楼房是合适的投资标的吗？

证券时报记者 吕锦明

近期，香港楼市因边疆资金大批涌入又变得活跃起来。

有传言称，边疆买家投入超过2亿港元一口吻买进17个单位。据香港税务局发布的数据显示，9月份非香港永远住户买家触及的楼宇交易共有大约250宗，创超过一年以来新高纪录。另外，期内非香港永远住户买家支付的印花税款高达5.06亿港元，较过去4个月的平均值凌驾26%。还有香港地产代理业人士表示，假如依照今年前9个月香港新楼盘成交额逾1350亿港元、边疆买家占比最高30%推算，傍边触及边疆买家的住宅新楼盘交易金额也许高达400多亿港元。

上述各种迹象都显示，边疆资金在短时间内大批涌入香港、投资目的直指楼市，成为香港楼市再次显著走高的主要推手。究其缘由，是市场对人民币贬值预期升温，致使大批边疆资金出于避险需求大举外流。

权且先不管这些边疆资金赴港买楼目的是用于自主，还是投资或投契，我们无妨从理性和逻辑的角度去商量一下，就如今要求而言，以香港楼市作为投资标的是不是合适？

先从市场供求关系的角度来看。香港特区政府运输及房屋局于28日发布的最新统计数据显示，第三季度香港私家住宅施工量持平在2900伙，但总计今年前三季度共有近2万伙之多，已超出去年全年的总量，更创出近16年来最高纪录。数据还显示，将来三至四年，香港私家住宅的潜在供应量为9.3万伙，这也创出自2004年有纪录以来最高。港府运输及房屋局发言人指出，今年以来香港新楼盘的落成量有所增加，主如果较多中型楼盘已经落成，跟随第四季度再有多个楼盘落成，预期新楼落成量将可连续增加。

由此能够预感，将来香港楼市的供应量仍将坚持稳固、连续增加的态势。供求关系中，供应侧一方不会出现缺乏、断层的情形。有学者分析表示，特区政府最近几年来加速推出土地审批，加上设有建筑年刻日制，间接增进开发商加速项目开发进度，令香港住宅施工量连续增加。后续，跟随供应增加及市场对美国加息预期等因素的变化，假定市场需求不变，香港楼价有机将会出现小幅下跌。

再就资金避险需求来看。这个星期人民币兑美元汇价下试6年来的低点，回购利率则大幅上升至一年半来的高位，隔夜回购利率上升14个基点至2.39厘。另外，有外资大行发表研究报告称，今年以来，人民币兑美元已积累贬值逾3%，与金融海啸时的低点6.83：1美元仅相差约1%，前三季度边疆资金外流规模已达5000亿美元。由此，市场氛围变得紧张起来。可是，在近期，包含人民银行副行长易纲和国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运等在内的多名官员已经向市场屡次喊话：人民币不存在连续贬值的基础！这相当于回应市场对人民币汇价的部分质疑，也给投资者吃下一颗大大的“定心丸”。

最后看看如今香港楼价是不是在合理区间？目前的香港楼房俨然成了一个重要的投资品类，跟随市场惊恐情绪升温、低息政策连续、热钱四周流转，香港楼价已使人觉得高处不胜寒。对最具刚需的香港市民而言，如今高不可攀的楼价远远超过了他们的累赘能力，即便在白领、中产阶级一族中，望楼兴叹者也不在一部分。所以，香港如今的楼价合理与否，这是不言而喻的。

谈到这，我们还不能够忘却提一提美联储加息的事儿。人尽皆知，香港利率走势紧盯美联储而动，假如美联储一如市场预期在年末之前再次加息，香港银行利率也会跟上，与楼市有关的按揭利率将上调，这会令香港供楼置业者早已觉得不堪重负的利息一项又要增加不菲的支出，可谓百上加斤，何来幸福可言？除非他们也能像部分外地炒家一样豪放，一次性付清楼价，才有也许避开此项重压。

难怪交银香港首席经济师及战略师罗家聪警惕说，不管从置业人士的供楼累赘比率还是租金报答率等方面看，均显示如今香港的楼价已涨至历史高位。假如香港经济在将来出现逆转，楼价必定进入向下调整的轨道，香港楼价也许在3至5年内下跌30%~50%的猜测。

那么，从理性和逻辑的角度动身，你还会以为香港楼房是个合理、适合的投资标的吗？

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