中小型房企的焦虑：要么转型，要么死掉

在房地产日渐出现“寡头竞争”的当下，中小型房企的日子愈发惆怅。而这从他们急切寻找转型的焦炙中可见一斑。

“目前南京（楼盘）拿地需求摇号，我们投入70亿保障金，加入10块地摇号，竟然一个都没中。但假设中标，面粉价钱远高过面包，还必须三年后现房销售。更残暴的是，9月23日摇号，9月25日南京整体限购限贷。中标好还是没中好？这是一切大小地产企业都得面临的当下。”这是石榴集团总裁桑春华的感觉。

这家房企自今年以来，在多个城市拿地都面临过“碰鼻”。进军郑州（楼盘）市场时，公司名称还是K2地产。作为一家外来房企，K2地产被本地看做打破“潜规则”的搅局者，甚至被本地称为“野生番”。

克而瑞分析师沈晓玲以为，从如今市场情形看，中斗室企的将来是要么转型要么被并购。

“要么拼命做大、拼命专业地活着，要么被吞并、转型甚至死掉。”华夏地产分析师张大伟总结道。

拿地日渐艰苦

K2地产是中小型房企生计情况的一个侧面。

7月7日，郑政出2016［72］号地出让，该地块是郑州高新区翠竹街附近约122亩的城镇住宅用地，挂牌肇端价为5.2亿元。依照本地城中村开发潜规则，该地块应由已确认的一家本土房企开发。但最后却由K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司竞得，总价约9.35亿元。

据本地媒体报道，因为K2地产打破了郑州城中村改造既有的“提早行场、定向拿地、返还本钱、底价成交”形式，被称为“搅局者”。

7月20日，郑州市领土资源局在《郑州日报》刊发一条仅50余字的公示，称：“郑政出〔2016〕72号（网）土地竞得结果无效。”但并未写明缘由。

K2地产一名人士对21世纪经济报道记者表示，该事件如今还未彻底处理。地块开发权也并未交给K2地产。

一线城市拿地门槛高，二线城市进入艰苦。桑春华感觉到房地产行业的寒意。“从中国经济发展惯性来看，接下来的政接应当是愈来愈有益于央企这些巨无霸企业，像我们这类年销售规模不到200亿的非上市民营企业该怎样办？”

桑春华觉得困惑，“地产公司过去10年的发展形式还有用吗？在这个短波段、小周期开发的时期，资产越重还会越有用率吗？”

依据沈晓玲的视察，在热点城市，房企会合中争抢某块地，大型企业或许资金过硬的企业相比较更有能力比拼，从而换取市场占领率提高。但即就是大企业，取得土地后大大部分还是会寻找协作开发。这类竞争方法对中斗室企而言压力较大。而在库存较大的城市，房企又不敢多拿地。

另外，沈晓玲以为，融资环境也将是一大考验。“如今再融资要求资金流向不能够是还贷款，不能够用来拿地，限制要求较多，许多小企业所以没有富余的资本在热点城市拿地。”

华夏地产分析师张大伟以为，土地出让属性多元化也不利于中斗室企发展。“过去政府卖地属性基本只是住宅或商业，目前却基本是复合属性，且要求较高的持有比例，这对小型企业而言都将是运营压力。”

转型或被收购

“要么转型，要么被收购。”沈晓玲以为这是中斗室企将来会见临的趋向。

尽管房地产板块整体成绩边沿改良，但小型房企的成绩体现显著落伍。长江证券(000783,股吧)研报显示，今年上半年损失的房企以中小企业占多数，其中资产低于100亿元的房企数目占比达76.92%。中斗室企普遍及局集中，没办法像龙头房企那样通过全国化布局取得规模效应。同时跟随拿地难度加大，传统的房地产开发形式难以为继，关于中斗室企来讲，留给他们的生计空间已经非常狭小。

分析以为，行业集中度陆续上升带来两极分化加重，利润空间紧缩促使房企纷纷谋“变”，吞并收购作为一种高效的资产重组方法而被普遍运用。这主如果基于：可较稳妥地扩展规模，开拓新市场；可带来多重资源整合，提高企业竞争力；可通过收购其他领域公司，拓展发展空间。

从收购角度看，2016年1-10月地产行业收并购参加案件数目（包含进行中、完成、失败）123宗，同比大幅削减49%，而同期收并购交易额却同比上升24%。长江证券猜测2016年有希望成为有史以来行业收并购交易额最高的年份。

沈晓玲以为，收并购数目的变少主要因为：上年保存未完成的交易较多；其次，跟随行业规模变大，资源集中度已在陆续增强；另外，部分房企特别是小型企业对行业持谨严张望立场，参加收并购的意愿消退。

沈晓玲表示，如今行业间并购许多是大企业并购中小企业，或许是大企业本身整合。许多中小企业拿不到地，本身项目资质并不是上佳，确实会见临被并购的风险。

21世纪经济报道记者统计今年以来中斗室企转型案例发现，部分选择向一个或多个新兴产业转型；也有自己为多元化产业企业，慢慢剥离地产业务。方向包含金融、医疗、互联网、能源煤矿、体育、兵工、高科技、影视文化传媒、教育等。

在羊城晚报发表签名文章《铁窗下的博士辩论》，莫奈也如此。合计23件。

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