恒大自住型商品房-商品房前10个月销售9.1万亿元增41%

商品房前10个月销售9.1万亿元增41%

房企收个人房贷近2万亿元增五成

■本报记者 王丽新

11月14日，国家统计局发布2016年1月份—10月份全国房地产开发投资和销售情形。

今年前10个月，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提升0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

有业内人士称，从整体数据来看，房地产行业投资增速有所上升，房企拿地也较为积极，商品房销售额也创下新高，但综合近1个多月的典范城市商品房成交量来看，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，本轮政策已克制房价过快上涨，假如一旦岁终央行额度吃紧，房价的下调极也许会舒展到许多城市。

全年或达11万亿元

值得关注的是，今年1月份-10月份，商品房销售额91482亿元，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。

华夏地产首席分析师张大伟表示，从数据看，今年前10个月，房地产成交金额提早2个月刷新了历史年度纪录，销售面积也达到了历史同期最高纪录，估计全年房地产销售有希望达到11万亿元，13.5亿平方米的水准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从房屋销售面积的同比增幅来看，基本上坚持在30%的水平，而销售金额坚持40%水平的增速，比预期要好，房企后续推盘速度也许减缓，但不消除个体房企为完成年度任务而加码推货。

尚有业内人士称，虽然商品房销售额全年将创下新高，但整体来看，房地产行业降温已成趋向，可是，关于“京沪深”等城市来讲，价钱大幅降低的也许性依然较低，可是不消除个体二线城市出现促销的市场现象。

个人房贷占比扩展

统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，其中，国内贷款17303亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，降低49.0%；自筹资金40764亿元，增长0.6%；其他资金59071亿元，增长35.2%。在其他资金中，定金及预收款33655亿元，增长32.2%，个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。

对此，严跃进以为，房企到位资金情形今年整体上处于15%的同比增幅水平，可见房企在资金方面的压力相比较小。固然，后续公司债政策收紧、地产销售数据同比增幅略有收窄，这都也许致使融资市场出现略有收紧，房企在控制本钱和保障现金流稳固方面，需求有新战略。

更为重要的是，房地产贷款增速凸显，这主要来自个人按揭贷款的迅速增长。对此，中信建投房地产分析师陈慎曾表示，我国住户杠杆率2004年-2015年的年均复合增速为8%，杠杆率从18%升至40%。

值得留意的是，不管是交易杠杆率还是平均贷款成数，中国如今购房杠杆比例均接近英国泡沫前水平，2016年上半年分别为49%和59%。

从全国详细城市来看，在购房杠杆比例上，深圳（楼盘）为国内一线城市中最高，2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右，北京（楼盘）上半年平均贷款成数51%，与香港如今水平持平，上海（楼盘）贷款成数约55%左右，接近最近几年纽约水平，从按揭累赘比来看，“京沪深”已经位于全球前列，2016年上半年按揭累赘比分别为76%、71%、122%（依照一、二手房整体均价计算），超出纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

另外，因为这轮二线城市的房价迅速爬升，致使许多二线城市的按揭累赘比已经逾越40%红线，好比南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）等，住户购房压力正在呈现。

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