融创中国董事长孙宏斌：房地产行业再增长已经很难

11月23日，北京银泰中心柏悦酒店，融创中国董事长孙宏斌出目前由民生银行主办的“中国不动产金融年会”上。自2010年融创中国上市以来，孙宏斌拒绝了很多业界公布活动邀请。除过自家“场子”，孙宏斌几乎不再加入与同行公布交流的活动。

融创中国宣告显示，截至2016年10月底，完成合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%。已经跨入千亿俱乐部的融创中国，在房地产行业多轮调控中快速完成了“弯道超车”，并在行业低谷期频仍提议多起大笔并购。故在行业看来，其对宏观经济的懂得和行业投资逻辑分析具有行业借鉴意义。

这一次孙宏斌拿到的演讲主题是“中国房企的投资逻辑和风险”。严格调控之下，行业频仍震动，并购、转型成为行业主题。房地产从业者甚至出现了史无前例的渺茫。将来在哪里？这是很多人想要晓得的答案。

关于本轮调控政策，孙宏斌以为，特别严格。“关于此次调控的周密水平，很多企业是估计缺乏的。本轮宏观调控严格水平超出过往每次。”

孙宏斌断言：“房地产行业再增长已经很难。”

流动性依然会相比较富余

在房地产行业，可否对市场有着明了的推断几乎决定了一家房企的生计情况。开发商们每天最关注的也是政策的变化，进而影响企业的投资决策。

在孙宏斌看来，房地产行业的推断和投资逻辑很简单。“这是我们每天干的事，所以比较简单。”孙宏斌对21世纪经济报道记者表示。

对中国宏观经济的推断，整体而言，孙宏斌的推断是谨严而不惊恐。他以为，即使在下行期，中国大的经济发展趋向并没有产生变化，投资的逻辑和规则也没有产生变化，所以即使经济下行压力较大，依然能够在国内找到发展机遇，一直看好国内的房地产发展。

21世纪经济报道记者对其判读进行了总结。第一，全球经济下行的压力依然较大，在这样的时段，不保全球哪一个政府都实施较为宽松、低利率的政策。这是必定的选择；第二，资金流动性仍旧富余，经济下行必定会实施偏宽松的货币政策；第三，汇率问题需求珍视，企业美元债汇兑亏损也仍旧在，国内融资和发展依然有机遇；第四，谨严对待杠杆问题，“谁能借到更廉价更长的钱，穿越周期的钱，谁就凶猛”；第五，建议企业谨严对待海外投资，缘由是海外投资过程当中依然存在一些限制和差别，包含市场环境、银行效率、服务等问题的存在，不如在国内做投资发展。

关于时下备受诟病的高房价，孙宏斌也坦言，假如算房价收入比，很多人都买不起房，但大大部分人是通过资产收入而非工资收入买房。在他看来，保持做高端、保持做改良依然有机遇，并且会越做越好。

市场预期会降

国庆期间，北京等多个城市陆续出台了房地产调控政策。一些城市调控手段的严格水平达到了史上之最。近期，又有多个热点城市调控进一步升级，市场整体政策环境连续从紧。

孙宏斌也深感本轮调控之严格。他以为，很多同行并没有熟悉此次调控的严格性。“再怎样珍视此次宏观调控都不为过。为何地价那么贵？缘由是房子卖得不错，贷款也不错，开发商有钱了。所以，前几个月踏空的一直没买地的开发商急了。地价会廉价吗？必定会。快了。”

在孙宏斌看来，银行信贷收紧对开发商影响特别大。表面上，市场购房预期还未产生转变，但最后会产生转变。“（楼市）一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，（如今调控背景下）投资者买不了。首付款太高了，有的城市首付高达70%，甚至80%。”

基于上述推断，孙宏斌以为做房地产很简单。分两段：买对地，盖好房。首先把投资做对，什么时候，选择什么城市，买什么样的地，很重要，地买错了，盖什么都错。要充足熟悉中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位带来的不屈衡状态，做好时间和空间的选择。

“有的第一阶段（买地）做得差，第二阶段（盖房）做得好，有的第一阶段做得好，第二阶段做得差，都不能够。但首先要买对地，也就是做对投资。房地产行业的投资比其余行业都难，缘由是买一块地三年后才能够看到收入，再加上杠杆的利用，使得事情变得很复杂。地买错了，盖什么房子都卖不出去。地买对了，能够把产品和服务做好，把品牌做好，房子就更好卖了。”

孙宏斌推断，房地产行业的趋向是集中度愈来愈高。目前前一百名房企的市场占领率是40%多，信任5到10年后会合中到70%多，前十名的占领率会达到百分之二三十。将来并购是趋向，小公司将陆续被大公司收购。这个规律弄不领悟的话，小而美的企业极也许就变为“小而没”了。截止到今年10月底，房地产销售规模已经达到9万亿。房地产到10万亿规模再增长很难。

依据CRIC的《中国房企前10月销售排行榜》显示，房地产行业规模化愈发凸显。昔日10月房企的销售体现来看，估计全年完成1000亿规模的房企有希望达10-13家，2000亿规模的房企有希望2-3家，3000亿有也许会出现3家。其中1000亿房企中，除过已经完成1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创7家企业之外，华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机遇跨进1000亿门槛。在3000亿规模，恒大、万科成为初次冲破3000亿大关的房企。另外，碧桂园今年以来销售增长也非常微弱，不消除在年前也有冲破3000亿的也许。

关于将来，孙宏斌以为，有钱就买地，没钱就卖房。任何形势再不确定，企业的选择都是确定的。

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