是馅饼还是陷阱？起底房企土储热情再燃原因

风云突变，11月22日事后，在经历了福州、长沙、广州、武汉几场土拍以后，房企土储排名又更新了。新一轮的拿地窗口，关于房企而言，是圈套抑或机遇？

易居研究院智库中心为21世纪经济报道记者独家提供了一份上市房企拿地数据（剔除过混杂出让用地与工业用地）。据此数据统计，2016年内买地金额前五名分别为：融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产(600048,股吧)。

近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。对此，同策询问研究部总监张雄伟分析原缘由是两个：第一，这几个城市的基本面较好，一些资金链对比较较富余的企业抓住机遇添加土地储备，现阶段政策下带出土拍市场排他性条件，关于某些房企而言是机遇；第二，大部分房企每年有投资目的，个体区域公司年末仍有投资额度，若不完成，则对区域公司的鼓励等产生影响。

总部位于上海（楼盘）的某房企实施总裁指出最近的土拍风潮少有强弩之末的意味。他以为，目前的地价对比高点的时候会回落一点，但仍算不上低点。“当调控周期降临的时候，会致使城市分化，这时候区域负责人的动力会变得更强”。

一位深谙深圳（楼盘）与上海市场的业内资深人士指出，房企大部分并没有明确战略目的，还是机遇导向，一二线城市就是房企眼中的机遇点，能够在一二线城市拿地就能够掌控未来的生计命根子。“最近房企在一线城市拿不到地，只有转而求其次去二线城市”。

土储与去化逻辑

房企土储情形与库存情形一直有奥妙关联，而且近期房企开启新一轮拿地窗口，加上市场供给节拍变化，多方变化协力之下，楼市变局在所不免。

惯例来讲，以下三类企业会积极进行土储，即企业在今年度前九个月已经完成了销售指标、拿地指标还没有完成、融资的钱（项目资金起源也有也许来自销售回款、集团融资等）还没有效完。以碧桂园为例，该公司2016年初宣告今年将花500亿买地，然而以易居研究院的数据看来，可是才花了筹划金额的1/4。

2016年1月至11月22日，包含上述五家（融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产）拿地较多的房企在内，买地超出百亿的房企有26家之多。

各家房企的土地储备高下立现，这也与它们的库存正有关。21世纪经济报道此前曾报道过今年三季度房企的库存情形，一方面房企存货金额出现连续增长趋向，另外一方面高周转又带动了激进的土储战略，致使存货增加。依据今年三季度A股上市房企存货排名情形，存货规模超出千亿元的房企依然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股(600606,股吧)4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福(600340,股吧)1307亿元和首开股份(600376,股吧)1188亿元。

激进的土储战略致使本钱增加。华夏地产研究中心统计数据显示：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超出百亿的房企共计达到了37家，共计拿地为9108亿，共计建筑面积为8066.7万平米，平均拿地本钱为112910元每平米。对比2015年标杆房企在这22个城市拿地的平均本钱增加高达42.8%。

然而，市场的变化，房企心里有数，高周转或将成时过境迁。以上海为例，进入4季度后，商品住宅立案交易量大跌，最近一两周的立案交易量基本上在10万-12万平方米左右。9月份之前，基本上在25万-35万平方米左右。

张雄伟分析以为，假如房企今年买了高价地，两年以后开始卖（拿了高价地普通不会立刻进入高周转，市场条件也不许可），在随后的1-2年销售周期内，也许还能遇上下一轮的资产增值机遇。这也是企业乐意出手补仓的逻辑，条件是企业已对项目开发周期拉长有所认知。

华夏地产首席分析师张大伟分析指出，50大城市拿地金额中有超出70%散布在调控城市中，假如这些城市调控政策持续重压，这将致使未来销售压力庞大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也提示道，有的房企仍寄希望于部分高价地项目后续伴随的城市规划利好，进而影响相应土地的价值和价钱。但假如企业后续融资不到位，这些高价地项目潜在的经营本钱会比较高。

危险信号，颓势延续？

华夏地产市场研究部分析师卢文曦指出，市场去化节拍不太好，关于房企来讲也并不是不好的事，土地供需抵触显著，意味着未来1-1.5年内市场新增供给削减，供求关系决定价钱条件下，抓住机会依然有机遇出货。好比近期上海部分10万元/平方米以上的高捧住宅去化增加，上周（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，环比增加115.8%。

然而并不是每家房企都能踩准销售节点。市场瞬息万变。一个鲜活的案例产生于长三角地区城市——无锡（楼盘）：今年5月底开盘的万科海上传奇，最低售价1.1万元/平方米，价钱一路飙升，到9月的时候，已卖到2.8万元/平方米。万科是去化能手，在10月2日无锡出台限购令以后，“海上传奇”项目降价至1.5万元/平方米，如今近乎清盘。反观万科周边的竞品，例如在无锡最贵楼盘——万科信成道旁边的宝能城，起初定价8000元/平方米，因为去化困难，一直封盘，比及9月市场猖狂的时候，宝能城因为调价等问题迟迟未能开盘，白白错失销售机会。万科信成道另外一竞品——融科瑷颐湾定价战略也有短板，对比万科信成道一直坚持的3.2万元/平方米均价，融科瑷颐湾却以2.2万元/平方米一路降至1.6万元/平方米；中海凤凰熙城定价1.8万元/平方米，在万科海上传奇忽然从2.8万元/平方米价钱高峰降至1.5万元/平方米的低谷时，只好也随之降到了1.2万元/平方米。

无锡市场变化能够看做是一二线城市的缩影。21世纪经济报道记者多方了解得知，上海多家房企已经有意将预售证请求时间押后，有个体拿了预售证的高端项目也不想重振旗鼓销售，希望迁延销售周期，争取涨价空间。其中一家房企高管透露，也许来年一季度后期会出现推盘机会。

多位业内人士也推断，房企在来年一季度大体上不会有推盘动作。主要因为2017年1月底处于春节假期，依照往年经历，1月下半月至2月初不会有新盘推盘。推盘周期会合中在4月下半月，也就是说，一季度在政策高压、春节假期、开盘时间点等因素叠加下，房企基本不会有营销大动作，届时甚至会出现交易量跌至低谷的状态。

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