深剖房产众筹:理财型居多建房类尚待运营破题

　　万科以众筹方法破题全矜持土地出让激发业界关注。

因为众筹形式并未广泛运转，在房地产行业尚属新鲜事物。从2004年开始，国内就有个人提议众筹建房，但多因拿地、本钱等各类问题而以失败了结。从2014年起，房地产众筹再度兴起。

房地产众筹是指由房地产公司、理财平台或建房人提议的与房地产项目有关的众筹，标的能够为住房房产和营业性房产。依据报答的不一样，能够把国内的房地产众计划分为营销型、理财型和建房型三大类，其中尤以建房型最相符众筹的界说。

21世纪经济报道记者整顿了国内如今主要的众筹案例，发现绝大部分仍逗留在营销概念，只有一部分案例是在摸索众筹建房形式。

中国房地产众筹联盟副秘书长莫春表示，如今国内已经有成熟的模型和案例，但股权众筹，特别是万科此次这么大批的资产，确实少有效众筹方法。莫春以为，万科的股权众筹方案是明智的，缘由是股权众筹是本钱最低的一种，但也是操作难度比较大的一种模型，可是万科的整合能力应当值得期盼。

伪众筹占多数

众筹形式之所以具有引诱力，是缘由是能够提早锁定购房者，同时下降中心环节本钱，理论上下降房价。

最近几年来，房地产众筹产品发展快速。中国房地产众筹联盟发布的数据显示，2015年房地产众筹金额是6.5亿，这统计了所有房地产众筹平台上线产品；2016年上半年，房地产众筹金额是7.6亿，这是仅统计了11家房地产众筹平台的数据。国内已经运转的众筹方案仿佛可供参考。

但21世纪经济报道记者了解到，最近几年来，我国出现的众筹绝大部分是理财型众筹，其次是营销型，只有一部分案例为建房型。所以，开发商过去所践行的众筹，大部分是“伪众筹”。

理财型众筹实质是为了融资。大部分出目前区域房价上涨预期与资金本钱不配套，项目利润缺乏以笼罩银行、信任等传统融资方法的情形下。开发商通过在项目拿地后、建设前行行众筹，为项目建设阶段提供低本钱资金，达到下降项目负债率的目标，同时也利于提早锁定一批购房意向人群。营销型众筹则出目前开发商还没有获得预售允许证，但又想提早蓄客从而锁定客户的情形下。

还有一类众筹为相似集资建房的定向众筹，条件是与定向单位协作建设开发。定向类众筹普通以较大的房价折扣作为投资者的收益保证，但请求投资者需在拿地前支付基本所有购房款，开发商在这一过程当中仅取得管理收益。但因为在政策、协作单位选择等方面存在风险，现阶段除众美集团外，少有开发商应用。

一名曾经实践过集资建房的开发商告知21世纪经济报道记者，这类情形大部分出目前定向土地上，必不得以要采用这类方法。但普通房价要远低于市场价，开发商仅相当于代建商的角色，所获利润特别低。

万科的众筹情结

万科抛出众筹方法实际上属于一部分人要摸索的股权型众筹。

此类众筹出现有其特定背景。在近期海淀区的两块土地出让过程当中，北京（楼盘）市将土地供应方法改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞矜持、评方案”。最后投报矜持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。两块地由万科和万科住总联合体取得。

万科如今仅向外界披露了大体方案。万科为这两个地块树立相应的众筹平台，把项目分成众筹同伴企业能够接纳的份额，同时又严厉制止朋分为以户为单位份额，例如以一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参加众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业；北京万科则负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

万科如今设定的众筹对象是企业，而非个人。

业界都比较关怀万科的众筹方案设计细节。好比，股权众筹的真实需求是不是存在？股权可否转让？是不是能够在租金基础上设计更多的如落户等方面的优势？在业界看来，这些细节将决定万科这类股权众筹形式将如何盈利。

万科方面也没有向21世纪经济报道记者透露更多细节。万科一名负责人称，“我们做这件事的初志是想处理北京土地市场困局，树立租售并举的房屋供应构造，从而下降大家的栖身本钱。新事物发展早期看方向。”

可是，万科确实有众筹情结。

在一次主题为《众筹一座城》的演讲中，万科集团高等副总裁谭华杰曾表示，公司团队总结了全球住房政策的五品种型：第一是彻底自在、放任式；第二是弱干涉形式；第三是强干涉形式；第四是政府经办形式；第五是协作建房形式。谭华杰的意见是，协作建房形式不弱于其他任何形式，在稳固房价和避免对金融形成的冲击方面，毫无疑问效率最高。

待冲破的难点

众筹形式背后还代表着对高地价困局的破题。但关于还鲜有成功案例的中国而言，万科明显还要走一条艰苦的路。

莫春表示，从宏观来看，国家关于众筹特别支持。全国两会和“十三五”规划纲领中都提出了标准发展什物众筹和股权众筹等创新金融的形式。然而落实到法规配合上，好比大家很期盼对质券法进行相应修正，目前迟迟没有推动，股权众筹如今还很难冲破。

就万科提出的众筹方案，莫春以为，难点分别在于资金本钱、投资报答和流动性等问题。“万科的众筹方案里，在下降资金本钱方面赋予设计，好比典质贷款等的支持，将会使投资人的数目扩展。但在想象力匮乏的情形下，万科只能通过租金获得投资报答，而这个收益率很低，就是金融产品设计的难点所在。”

另外，莫春以为，因为全矜持产品的产权单一，它具有投资品的一切条件，但股权缘由是是部分的，资产也没办法标准化，且没有相应交易场合，所以在转让时会比较难。

但众筹形式的初志确为业内所确定。中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁表示，众筹一方面相符北京独特的土地政策，能够做到以销定产，从而下降开发、营销等环节本钱，另外一方面能够让购房者享遭到低房价的红利。

马宁表示，如今他所关注的众筹主如果在区域范围内，存在探干脆质。每个地区的土地政策、预售政策不一样都决定众筹形式的不一样。另外，众筹可否成功也与开发商的能力有必定关系。如今需求通过众筹实践推断可否大面积推行。

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