市场稳得住百姓有房住

人民日报记者 刘志强北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第50期）

中央经济工作会议提出，增进房地产市场安稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合应用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加速研究树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制。

基础性制度和长效机制应该怎样懂得，又该如何树立呢？如何完成“既克制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的目的？

基础性制度

让百姓住有所居、让市场坚持稳固

过去说起房地产调控，人们常说“短时间政策”“长效机制”，而“基础性制度”则很少说起。它的内涵是什么？

“房地产基础性制度首要处理的是它的定位问题。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲以为，“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话很朴素，但一语道出了住房的根本定位，就是住房的实质属性是栖身，是其应用价值。虽然它也带有必定的资产属性和投资功能，但最主要的是栖身属性，是要处理老百姓(603883,股吧)“住有所居”的问题。“既不能够将住房看成资产爆炒，也不能够将房地产当做稳增长的工具加以应用。”

“有了明确明了的定位，还要坚持住房政策的稳固性，让市场主体有稳固的预期。”任兴洲说。

“住房政策主要应有两个目的，一是保证住户家庭基本住房需求，陆续改良栖身要求和社区环境，完成住有所居；二是引导住房投资与住房消费，有用预防和管控系统性风险，增进市场坚持稳固。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉以为，要想完成这两个目的，就需求树立能够长久施展用处、而不是变来变去的政策安排，“从而为每类人群都提供一个对应的获得住房的渠道，并且这些渠道‘可进入、可选择、可支付、可连续’。”

基础性制度将如何完善？“房地产的基础性制度还包含其产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保证制度等。”任兴洲以为，将来要在这些制度层面进行改革和完善。

在刘洪玉看来，将来我国需求发展租赁市场来补齐短板，从而树立购租并举的住房制度；还需求通过落实住房赞同政策、完善政策性住房金融系统等办法，树立低端有保证、中端有赞同、高端有市场的政府与市场相联合的住房供应系统。

长效机制

针对性操作性更强，需求多方面一起发力

关于“树立房地产市场安稳健康发展的长效机制”，我们多年来一直在讲，但市场仍然不尽善尽美。

任兴洲以为，这与我国房地产市场的发展阶段有关系：改革开放以来，特殊是1998年整体推进住房制度改革以来，与经济高速增长、城市化迅速推进相随着，房地产市场迅速发展，住房需求与供应抵触较大，商品房市场、保证房制度都在陆续摸索中。而到了现阶段，一方面，住房市场供授与需求产生了显著变化，城镇住户住房绝对缺乏的时期已通过去，通过大体测算，到2013年前后，就总量而言，全国城镇家庭户已经完成户均一套房，有些城市已经超出户均一套的水平，供需趋势均衡；另外一方面，通过量年分析研究，我们对相符国情的房地产市场运转特色和规律的熟悉和掌握也比之前明了了。“在这类情形下，已经具有了制定和完善长效机制的要求。另外，实践证实，光应用短时间政策不能够处理房地产安稳、健康和可连续发展问题，必须长短联合，着力树立长效机制”。

“多年来，增进房地产市场健康发展的长效机制也一直在研究和推进中。”任兴洲以为，今年中央经济工作会议所提出的房地产政策办法的针对性和可操作性进一步提升，如“在宏观上管住货币，微观信贷政策要赞同合理自住购房”，就是既重视克制投资投契性购房，又赞同自住型的住房需求；“落实人地挂钩政策，依据人口流动情形分配建设用地指标”，就考虑到了新型城镇化过程中一亿新市民落户城市后的住房建设用地问题。同时，针对不一样城市市场分化的情况，中央经济工作会议提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”“特大城市要加速疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。这些政策实行后，将通过有用增加供应，减缓热点城市的住房供需抵触，也有益于从更广阔的视角处理特大城市的住房问题，打破行政区划局限，在更大的区域范围内合理配置资源，引导人口合理流动。

与短时间调控不一样，长效机制需求在更长时期施展用处。刘洪玉分析，以税收机制为例，过去调控时，常把各类税的税率和征管规则调来调去，有时通过税惠政策鼓励买房，有时又通过增加税负克制买房。“税收的长效机制就是要把购房者在不一样情形下也许面对的税负一次性公之于众，让购房者明了晓得，假如买房目的是住房投契、住房投资或住房消费，将分别面对什么样的税负，引导购房举动。”

再好比，供地机制。刘洪玉说，一座城市在人口连续流入的情形下，假如土地供应严重缺乏，政府土地管理目的又是严厉控制建设用地供应，则住房升值预期及升值预期驱动下的住房投契难以防止，房价稳固就难以完成。“假如政府土地政策的动身点能从被动管理变成主动管理，将土地管理目的定位为‘尽力满足经济社会发展带来的空间需求’，积极拓展土地供应起源、下降土地供应本钱、透明土地供应筹划、提升土地供应弹性，就有益于稳固市场预期，增进市场稳固。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，树立长效机制，需求在供地、金融、财税等关键领域完成冲破：土地制度上，要完善土地招拍挂配套制度；金融制度上，要树立“多条理、普惠制”的住房金融制度；财税制度上，要完善中央与地方分权的财税体制。另外，还要深化户籍制度改革，增进新型城镇化健康发展，以释放新市民群体的购房需求。

来年目的

既防止大起大落，又有用去库存

中央经济工作会议提出，既克制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

“泡沫是资产价钱背叛其价值的一种现象，泡沫越大，价钱和价值背叛越严重，大起大落的也许性就越大。”依据刘洪玉的推断，如今房地产市场泡沫主要出目前一线城市和部分热点二线城市。

“克制泡沫、防止大起大落”应如何界定呢？刘洪玉以为，主要在于坚持住房价钱的基本稳固，“与同期GDP涨幅、人都可安排收入涨幅、通货扩张率对比，假如房价涨幅没有超出三个数字中的最高值，便可以为房价基本稳固。”

“现阶段推进一线城市和部分二线热点城市房价上涨的因素还没有彻底清除，实行限购和差同化信贷等调控办法仍有必要。”任兴洲说。

2016年，与一些城市出现房价过快上涨不一样，很多三四线城市的库存仍然高企，“重点处理三四线城市房地产库存过量问题”也被列入了来年经济工作的主要任务当中。

专家以为，三四线城市库存压力较大与本地经济发展水平有限、城市化工业化发展缺乏、人口集聚效应不强等有密切联络。刘洪玉表示，这就要从多方面入手：一是要有用提升教育、医疗等城市公共服务能力和水平，制造更多更好的工作和发展机遇，吸引农业转移人口去落户、定居并借此消化库存；二是要恰当收紧甚至暂缓新增土地供应，提升新建商品房项目的品质，防止增加新的库存压力；三是通过改革与农村土地有关的体制机制，让农民在进城时有更殷实的“嫁奁”，从而使其拥有在城市体面熟活的物质基础、在城市购置住房的资金能力，而不是纯真依附财务补助才能够买得起房。

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