房企并购大戏进入高潮两极分化加剧

高压难解，房企竞争愈烈。跟随调控的深刻，楼市下行趋向越发显著，与之构成光鲜比较的是，土地市场热潮陆续，竞争未见紧张。

日前举行的中央经济工作会议再提加速研究树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制，2017年甚至将来几年的房地产发展就此定调，“着力振兴实体经济，防止房地产金融过度繁华；从刺激房地产到树立长效机制，限制投契性需求，增加土地供应，发展大都市圈。”

长效机制下，自今年10月开始的行政高压干涉楼市的态势可否得以松动？2017年的楼市格式又将如何影响着房企们的战略？

房产税法理概念有待理清

一场调控，房企进退失据。

一方面，政策收紧特别是对房源定价的直接干涉，挤压着房企的利润空间；另外一方面，楼市高压什么时候松动还没有定论，牺牲利润换取成绩还是坐等政策松动，完成久远发展成为房企必须面临的问题。

一家成绩冲击千亿房企的内部人士向《每天经济新闻(博客,微博)》记者透露，政府对预售价钱的控制，紧缩了企业的利润空间。在成绩压力眼前，公司内部不能够不考虑“牺牲”哪个或几个项目，以完成成绩。

2017年市场会多洪水高山反弹？亿翰智库研究总监张化东对政府的干涉给出了积极的评价，房价的迅速上涨积累的风险较大，政府的干涉拉长全部行业周期，且使其更加平缓。

同时，调控政策的成效已经开始呈现。统计局数据显示，2016年前11个月，商品房销售面积和销售额同比增速显著放缓，房地产开发投资增速也为4个月来初次放缓。

中国指数研究院方面以为，从需求端来看，重点城市住宅成交量持续出现环比下行态势，部分城市降幅扩展；从供应端来看，房企推盘规模也有所削减，新推项目定价持续低于预期水平；从价钱来看，11月百城整体价钱环比涨幅回落至0.88%，大部分城市价钱更趋安稳。

“稳中求进”被以为2017年全部经济工作的总基调，楼市亦然。张化东以为，2017年楼市政策很难有大的转向，会保持如今的政策。

新城集团副总裁欧阳杰表示，克制资产泡沫是既定方针，假如房价连续上涨，将带来资产泡沫决裂、冲击金融系统的庞大危险，尽管限房价是“歪曲动作”，但仍然特别必要。欧阳杰还以为，2017年住宅楼市的特色是，三四线城市持续去库存，热点一二线城市持续控房价。

行政干涉短时间内稳固了楼市，而长效机制什么时候才能够兑现？

张化东以为，高层“加速制定长效机制”背后是已储备的长久调控机制，并不是仅局限于当下的限购、限贷，会依楼市的体现因势推出。

但也存在业内人士持不一样的概念。在12月11日举行的“2016央视财经论坛”上，交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平表示，应当加速房地产税的落实，但当下应先理清房地产税是持有税还是消费税等法理概念。保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊更是直言，如今楼市处于动摇期其实不合适实行房地产税，应当理清其中的法理。

房企的推断还直接体目前政府实施层面。有金地集团(600383,股吧)内部人士向《每天经济新闻》记者透露，其所在区域公司议论得出政府对土地财务的依附其实不会久长，且已经有迹象表示政府已经在做替换性的事情的结论。

2016年以来，上海（楼盘）在部分住宅用地出让中增加15%的矜持部分用于出租，同时，北京（楼盘）试探通过限制土地价钱增加企业矜持用于出租，均被以为是政府正在转变纯真取得土地出让金的“一锤子生意”形式，进而转向可连续性租赁收入及更深条理房地产税的摸索 。

上述金地集团内部人士称，如今全国正在大规模的进行不动产登记，和今年国考中的大规模招聘税务条线的公事员，都可看出政府在做长效机制改革的打算。该人士同时透露，其所在的区域将会根据对政策的推断，调整投资布局甚至是增加新的组织部门。

外溢区域备受房企关注

土地拓展已关乎房企“生死生死”。跟随愈来愈多房企的参加，公布招拍挂市场竞争越发激烈，更多的房企将留意力转向了城市更新、项目甚大公司并购等方向。一二线热点城市以外，大城市的外溢区域也正在被愈来愈多的房企关注。

前述金地集团内部人士坦言，其所在公司对一线城市的投资拓展不再限于公布的招拍挂市场、传统的热点区域，智慧型拿地将是发展方向。好比国企改革下，许多优良项目通过产权交易所挂牌出让，或是一些法院拍卖项目，渠道相比较公布市场而言较小众，能较低价获得土地。

关于将来，该人士则表示，在项目类型上，不排挤持有回收期较长的住宅和商办项目；关于热点二线城市，因市场动摇较大，会更加重视拿地时点的选择，对城市圈外溢区域也会恰当布局。

有鑫苑置业的内部人士表示，一线城市的调控已经是常态，政府已不也许大规模供地，将来对土地限制将会增加，企业必须研究城市更新，和向一线城市周边的外溢区域拓展。

上述鑫苑置业内部人士还表示，跟随城市更新，二线城市的进入门槛正在提升，对开发能力的请求也在提升。前述金地集团内部人士也坦言，直接对准土地和项目，有能力的企业正向产业和区域规划方面内涵。

例如，产业园运营启动较早的华夏幸福(600340,股吧)，依仗产业园规划获得了大连（楼盘）的住宅项目开发；而近两年，房企又将留意力转向轨交，绿地集团、华夏幸福成立轨交公司试图以此获得轨交周边的土地。

总之，获得土地方法的升级和转变，对仅关注公布土地市场和习惯拿地、卖房的中小型企业而言，变得更加专业和艰苦。

房企两极分化趋向凸显

最近，愈来愈多的迹象表示，中斗室企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内以为，来年这一形势将会加重。

除获得土地难度增加以外，监管层对资金的收紧也加速着中小企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。

在新的发行标准里，房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛，这致使许多小型企业失去发债资格。

张化东以为，跟随资金变化，房地产行业的集中度增加，小企业将面临更艰苦的处境，会通过资产处置或销售的方法慢慢转型或退出。

欧阳杰表示，跟随政策层面的收紧，大型房企也面临着资金本钱的上升，但其融资渠道更多，更简单取得金融机构的信赖，如今房企两极分化趋向已愈渐显著。但中斗室企或已错失最好的退出机遇。中斗室企处境愈来愈艰苦的缘由之一是，其更多地布局在三四线城市，欧阳杰表示，2016年是一二线城市中斗室企最好的溢价退出机遇，但这个机遇正在逐步远去。房企并购仍在，但溢价空间愈来愈小了。

前述金地集团人士相同表示，2016年市场升温以后，奇货可居的斗室企未能于政策收紧前退出的，在面临不确定的将来时，正在近期集中入市。

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