2016土地“盛宴”收官　热点一二线城市土地市场高温难降

岁终多地土拍“嗨翻天”

岁终最后一周，杭州（楼盘）各城区共有16宗土地同时出让，总起价约188.7亿元；武汉（楼盘）原筹划21宗地块集中进行拍卖；重庆（楼盘）7宗地块挂牌出让，土地出让面积合计83.6万平方米，土地出让金达24.53亿元；天津（楼盘）3宗住宅用地成交；成都华府有3宗土地拍卖；南京（楼盘）成交6幅地块；青岛（楼盘）一天拍出15宗地块；合肥（楼盘）有4宗地块出现；上海（楼盘）也有两宗宅地成交。

在地方政府部门连续调控之下，土地市场溢价率显著下降。据记者统计，上海12月份如今共有12幅地块成交，触及住宅的经营性用地有7块，其中，动迁安顿房4块，商住办1块，普互市品房2块，广泛溢价率不高。绿地集团以9.05亿元竞得奉贤区柘林镇04—01区域商住办地块，平均楼板价9079元/平方米，溢价率31.5%；碧桂园仅在4轮竞价后，以2.19亿竞得临港奉贤园区二期04FX—0002单元B0204住宅地块，楼板价8615.7元/平方米，溢价率5%，并以6.5306亿元竞得临港奉贤园区二期04FX—0002单元B0701住宅地块，楼板价8446.4元/平方米，溢价率3%。而南京成交的6幅地块，总肇端价116.9亿元，成交总价134.1亿元，溢价仅为17.2亿元。与此前南京土地拍卖动辄溢价率超出200%甚至300%对比，此次土地拍卖显著冷清了很多。

房企面临运营风险

固然，溢价率的下降还是没办法掩饰今年土地市场的火爆。据克尔瑞地产研究统计，2016年全年，30家重点企业新增土储面积为29278.78万平方米，较去年同期上升34%；拿地总金额高达12727.39亿元，很多房企新增土地金额创下积年新高。从30家房企2016年新增土地金额同比情形来看，有19家房企同比上升，且有7家出现100%以上的大幅度增长。从城市来看，据统计，截至12月20日，今年以来卖地收入千亿元以上的城市达7个，分别是:苏州（楼盘）、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉，刷新历史纪录。11个城市卖地金额同比上涨超出100%。

2016年可谓“地王年”，全年产生了超340宗“地王”。据克尔瑞统计，2016年拿地总金额过百亿元的房企合计26家，总拿地金额为4469.24亿元。值得一提的是，招商蛇口和华裔城联合拿下的深圳（楼盘）国际会展中心一期项目，单个地块总价便达310亿元，一举超出大部分房企全年拿地总额。

易居研究院分析以为，热点一二线城市土地市场高温难降，主要缘由有四点:一是一二线城市新房销售火爆，致使房企补库存的需求强烈；二是房企投资方向趋同，重点聚焦热点一二线城市，“粥少僧多”的局势进一步加重热点城市土地拍卖的竞争激烈水平；三是跟随中央“供应侧”改革连续推动，央企、国企为了保存房地产业务派司，在热点一二线城市不吝高价拿地，追求企业做大做强；四是货币宽松，流动性富余，企业融资本钱处于历史低位，前端融资风行，金融机构大力赞同房企拿地，企业勇于高杠杆、高价拿地。

然而，易居研究院也指出，2013年以来全国地价涨幅凌驾房价涨幅一倍左右，这是“不合理的”。并且，2016年土地均价占商品房均价的比重已经上升到史无前例的50%，房企的利润其实已经被严重挤压。所以，这些房企不只面临高地价紧缩利润空间的运营风险，还缘由是行业自己的滞后性，需求面临“地王”项目入市时的成绩风险。

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