上海房价变局：价差收窄总价600万元项目先松动

一线城市房价博弈渐显，而上海则出现了一个明显的趋势：外环外房价涨势明显，内环单价10万左右的房源已经滞胀。此外，春节过后上海一、二手房市场均开始热烈起来，房企推盘与买家看房热度逐渐升温。

春节期间就一直在看房子的王月佳（化名），发现她一直在关注的浦东陆家嘴(600663,股吧)板块出现两个价格比较实惠的项目，均价在8万元/平方米左右，虽然没有学位，但区位不错，只是两个项目属于翻新再出售，因此相比附近动辄10万元/平方米以上的项目，还是颇具吸引力。

与市中心房价出现暗降不同，上海外环外项目仍然开出高价。位于松江区泗泾板块的金地自在城即将于2月份开盘四期产品，销售均价约4.2万元/平方米，这个项目在2016年年中三期产品售价为3万元/平方米左右。据统计，目前该片区二手房单价约在3.5万-4万元/平方米。

上海中原市场研究中心数据显示，随年初传统淡季到来，大部分城市1月市场成交降温明显。供需两方环比降幅均在4成左右，一线城市反应尤为明显。上海一二手房同样有如此趋势，在有议价空间的前提下，二手房成交量变得更大。

总价600万元价格波动大

在上海，成交量下跌，交易价格的影响只体现于市中心与外环外的差别。上海外环外整体供应较大，一手房均价有明显上涨，除了前述位于泗泾的金地自在城之外，位于浦东的大华斐勒公园即将开售，宣称均价8.6万元/平方米，多名客户预期实际单价还有松动空间。

但不论一手还是二手房，总价600万元左右的房子价格波动明显。2月10日，陈小明（化名）在虹口某中介门店咨询一番之后，发现去年底他看中的一套总价580万的房子挂牌价已经下降到550万元，中介人员告诉他，其实房价并没有下降，这个房型的房子年前实际成交价达到530万元，因此现在的价格还属于涨价。

就在前一天，陈小明在浦东一学区房板块看中的一套房子，年前成交总价660万元，现在要价630万元。因此他决定多观察几套此前有意向的房源再决定买哪一套。

陈小明是典型置换型买家，目前有一套位于宝山区的房子准备卖掉置换学区房。但目前宝山的房子没卖掉，看中的房源，也有点担心涨价买不上。

上海中原市场分析师卢文曦认为，一手或二手市场内600万总价左右房源尚有议价空间，一手房集中于外环外；二手房则在中环区域分布较多，业主挂牌价有5%左右松动，客户议价空间也会根据房源楼层、朝向等具体情况以及业主卖房缓急程度来定。

整体价格差距收窄？

可以说，上海有着庞大的置换群体，是各个区域房价稳定的助力所在。比如，每年想从临港换到金桥，从松江、九亭换到闵行，从嘉定换到真如、宝山的家庭不计其数。在完成进入上海远郊地区的第一套房购置后，很多家庭都在努力置换到距离市中心更近的板块或者学区房板块。这个群体对于房价的敏感程度可想而知。

正如王月佳在浦东陆家嘴板块周边看到的两套一手房，单价在8万元/平方米，总价1000万元左右，她觉得房子下降空间不大，因为该板块内一手房此前均价基本位于10万元/平方米以上。周边潍坊（楼盘）村的二手房价目前维持在7-8万元/平方米。

一名业内人士指出，上海房价正在进行调整，结果很可能是高价房与目前在售5万-6万元单价的房子价格差距减少，因为5万-6万元/平方米的房子多数分布于外环外，随着外环外房价普涨，两者总价差距在拉低。而一手房与同区域内的二手房价格差距也在收窄。“这个变化的最根本原因在于，2016年出让的土地当中，有很大一部分外环外的土地变成了高价地”。他具体指出，如2016年年中，泗泾板块出现多幅楼板价达到4万元/平方米以上地块，彼时周边二手房价也接近4万元/平方米。

来自第三方机构数据显示，2015年上海外环外房价涨幅达30%，2016年涨幅也在40%左右。

这名业内人士继续指出，房价格局变化与上海城市整体扩容、规划也有关。在今年初发布的上海2040年最新规划中可见，上海多中心格局将形成，包括宝山、闵行、虹桥、川沙等四个主城片区与松江、嘉定、青浦、南桥、南汇等5个新城。

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