调控融资再收紧：大房企洒洒水小房企哭瞎眼

　　昨天，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》在市场上激起一阵大浪!

随着文件中部分项目的不予备案以及此前的收紧公司债、加强审核开发贷、控制开发贷规模、再到叫停理财资金等等，房地产调控可谓是一波未平一波又起!

不过，从房企角度来看，此文件的效果还有待观察。

大房企洒洒水，小房企哭瞎眼

新城控股高级副总裁欧阳捷：

整体来看，影响不是很大。首先，该文件在去年年底就已经下发了，行业也按此进行了管控。其次，仅仅是16个热点城市的融资受到影响，但这些热点城市今年土地供应相对比较少。第三，从文件角度看，在其他非热点城市还是可以备案的，这也给房企一个通道，毕竟房企资金是可以内部调剂的。

但相对来说，小房企的日子恐怕就会有点艰难了。

某房地产基金投资副总监称，销售额排名靠前的大型地产公司获得银行贷款相对容易。而停止为相关的私募资管计划备案后，小型房企的日子会更难过。

发债规模下降 资金价格上升

实际上，房企融资成本不断增加，发债规模也在显著下降。

中原地产研究中心数据显示，2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了2016年四季度来的低迷状态。相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。资金价格也出现了明显的上行趋势。

某地产公司内部人士坦言，公司债当下总体规模过高，很容易产生金融风险。银行通过控制房企开发贷和个人购房贷款等方式，未来融资渠道规范化，审核更严格。虽然融资难度不会急剧上升，但融资成本则会有所增加。

业内人士还表示，现在房地产企业发债的力度已经减弱了，说明整个外部环境，包括监管环境，银行、金融、债券呈现全面收紧过程。

当然这也是在提前防范金融风险!

从上市房企的三季报来看，资产负债率有很多超过80%的红线。比如，万科A资产负债率为81.0123%;泛海控股(000046,股吧)资产负债率为84.6918%。其他龙头如保利地产(600048,股吧)和招商蛇口也达到了74.5839%和71.9219%。

而对于居民个人而言，事实上1月居民贷款情况已有所好转。

央行最新数据显示，中国1月新增人民币贷款2.03万亿元，创一年来新高。分部门看，住户部门贷款增加7521亿元。

从数据看，中国民生银行(600016,股吧)首席研究员温彬表示，房地产调控效果开始显现，居民中长期贷款占比下降到31%，较上月末下降了9.55个百分点，接近合理水平。

业内人士表示，房企融资收紧对抑制热点地区的房价过快增长有积极影响。首先从规范上市企业再融资、收紧公司债、加强审核开发贷等一系列措施来看，房地产融资渠道正在全面收紧，以注重抑制资产泡沫和防范系统性金融风险。同时，房地产去杠杆将持续进行，这对有效控制房价过快增长，使房价涨幅回归合理水平有积极影响。

花式调控 姿势各样

实际上，热点城市调控持续加码!

河北省日前强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，拓需求与控供给两手发力，分类调控、因城因地施策。

重庆（楼盘）市指出，要加强市场执法监管，综合施策，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。

上海（楼盘）市在今年的政府工作报告指出，要加强房地产市场调控，严格执行调控政策。

光证资管首席经济学家徐高：

从最近地产市场来看，房地产政策分类调控的态势还会继续延续。包括本次备案的调整，也是出于对热点城市房价过快上涨的考虑。同时，政策本身也反应出地产调控的大的导向。

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