万科商业“非主流”业务翻身仗有迹可循

近日，万科举行内部会议，宣布万科地产、印力两个团队的整合事宜，一天之后，新的人事变动消息传出，印力董事长丁力业将接替丁长峰成为万科商业新负责人。CNSPHOTO提供

本报记者 贺 阳

去年8月，万科以130亿元大手笔拿下商业地产企业印力集团的时候，很多人就在纳闷：一直以来并非万科主流业务的商业地产板块难道会有新起色？

时隔6个月之后，万科再出新动作，近日万科举行内部会议，宣布了万科地产、印力两个团队的整合事宜，一天之后，新的人事变动消息传出，印力董事长丁力业将接替丁长峰成为万科商业新负责人，同时升任为万科副总裁，树起大旗重整万科商业。

显然，在万科长达三十余年的发展当中，商业地产从来不是主角，很多时候甚至连配角也称不上。在万科收购印力、丁力业接任万科商业新任掌门人之际，万科商业地产未来发展格外引人关注。

消息传出后，万科方面确认，丁长峰是万科集团高级副总裁，目前主要负责滑雪场业务和万丈资本；丁力业是印力集团董事长，印力是万科商业物业的主要平台，相关整合工作正在有序开展。

发展存分歧 “改良者”下课

万科集团内对于发展商业地产曾存在较大的分歧，在万科发展的三十余年间，关于商业地产的发展有过多次激烈的争论和反复。

曾几何时，万科商业地产就像一张白纸，王石意不在此，然而却得到了万科总裁郁亮的鼎力支持。当时，在很多人眼里，有凯德背景的毛大庆看起来最适合掌管万科商业，无奈毛大庆（楼盘）负气离开，曾经一度成为接班人的王石嫡系丁长峰“抱雷”上任。

丁长峰上任之初，万科全国已开业和在建中的购物中心已有25家之多，缺人缺机制，万科与凯雷的合作也只停留在框架。但丁长峰毕竟执掌区域9年，从上海（楼盘）到北京（楼盘），营业额从50亿元做到500亿元，懂得经营之道。

据丁长峰介绍，他在任的时间里主要是做三件事：看实体项目、跟资本对接、用赛马机制激发出万科商管的新能量。

在对项目做完实地调查后，丁长峰开始着手为万科商业设定了“三个一”，即一个形象、一个团队和一套系统。按照目前万科的情况，定了两个大方向，一个是做社区型购物中心，也就是当下的万科2049；第二个是加强体验业态，强化年轻、时尚和国际化的形象，正是如今的万科广场。然而相比另一商业地产巨头万达的标杆产品——万达广场，万科广场的知名度则要小得多。

此外，丁长峰的另一项重要的工作就是接洽资本端，包括麦格理、GIC、凯雷，还有后来真正帮了万科大忙扛下万科5个社区商业物业的东方藏山。

除此之外，中国商报记者去年3月与丁长峰交流时，丁长峰的名片上除了印有万科高级副总裁的职位，已然增添了一个新头衔——万丈资本首席执行官。据记者了解，这家新公司最主要是对存量资产的收购、改造、功能提升的平台，还联手李锦记拿下了瑞安上海新天地的核心项目。

丁长峰曾说：“接手万科商业，自己不是变革者，而是改良者”。创新的背后是万科对年轻一代的全新解读，是大手笔的投入及对细节、品牌、服务的工匠式定制。

谈及改良，不知是真心之举，还是囿于集团内对商业板块业务争议较大，迈不开变革的步伐。中国商报记者了解到，万科集团内对于发展商业地产曾存在较大的分歧，在万科发展的三十余年间，关于商业地产的发展有过多次激烈的争论和反复。

定位“非主流” 为住宅主业搭桥

万科再次表示，万科试水一些纯商业项目是正常的，但万科主业的方向很明确，住宅主业不会改变。

1991年，在进入房地产行业3年后，万科在深圳（楼盘）罗湖区友谊城第四层兴办了万佳百货商场，这是万科历史上第一次进入商业领域。

此后的1992年8月，万科开发上海七宝镇万科城市花园项目，这也是万科历史上第一个集居住、商业、教育、娱乐和休闲为一体的郊区大型社区，商业地产在其中扮演了重要角色。

但这种发展思路后来被抛弃，1993年1月万科高层在上海召开务虚会，对自1988年底公开发行A股以来的发展进行了总结反思，决定放弃以“综合商社”为目标的发展模式，提出了加速资本积累、迅速形成经营规模的发展方针，并确立以城市大众住宅开发为公司主导业务。

2003年12月，万科在怀柔国家登山队训练基地召开务虚会，确定“学习帕尔迪”，以其为标杆企业。帕尔迪是当时全美国最大的住宅开发企业，保持连续53年盈利纪录，万科据此也集中精力发展住宅，再无心于商业地产的发展。

其中最为明显的表现，就是万科董事长王石曾公开表示：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

因此，在后来的2007年7月和2008年7月间，万科虽然曾经分别与新加坡嘉德置地、凯德商用签署战略合作协议，就万科住宅业务中的配套商业部分展开合作，但万科与上述企业的合作最后没有取得更多进展。

或许也正是在这样的合作发展住宅配套商业过程中历经曲折，万科最终在2009年迎来商业地产发展的解冻。

2009年11月16日，万科总裁郁亮面对全国媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，其住宅与开发持有物业比为8：2，这是后来被外界视作万科房地产商业模式转型的标志性事件。

时间转到2013年，当年10月万科召开秋季例会，提出了“城市配套服务商”的转型目标。年内万科商业项目集中开业，如北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场、苏州（楼盘）万科美好广场、东莞（楼盘）万科松湖生活中心、沈阳万科浑河天地生活中心等。

不过，就在外界认为万科将就此展开商业地产快速发展之时，万科又再次表示，万科试水一些纯商业项目是正常的，但万科主业的方向很明确，住宅主业不会改变。

“万科需要顺应城市的成长趋向，晋升开辟商业地产的专业能力。”此时万科总经理郁亮如是解释：“万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商。

一个有趣的细节是，万科商业的第一任掌门人、现任万科北京公司首席执行官刘肖在2016年年底曾提到，万科2016年商业上的最大亮点就是收购了印力，收购印力绝对是万科里程碑式的动作。

刘肖当时意有所指地表示，单独辟出来的条线肯定比部门制要好很多，万科只有物业是独立的，养老、教育都可以这样去做。

而今，印力作为刘肖口中“单独辟出来”的商业地产发展线已然存在，而万科商业地产业务与印力的整合亦在进行当中，那么职场老将丁力业能否带领万科商业地产走到光明的春天？

新官上任 将坚持做减法

丁力业曾表示，生意要越来越简单，所以印力一直坚持做减法。比方说做地产只做地产里面的商业地产，比方说商业地产里面印力只做购物中心，购物中心里面只做区域性购物中心。

比起丁力业接替丁长峰成为万科商业新任负责人的事实，实际上外界更为关注整合印力之后万科的商业地产的未来走向。

毕竟有几十年商业地产实际操盘经验，当王石拿下印力，万科商业地产也到了赛马机制收官的阶段，综合评价下来，丁力业自然就是最适合出来整合的那个人。

虽说是万科商业履新的掌门人，然而商业地产却是丁力业的老本行。曾经的印力集团，靠着黑石的资本支持，首创了“金融+开发+商业”的模式，一度大举收购全国优质购物中心，改造成印象城，目前印力旗下的购物中心已超过30个,总建筑面积逾300万平方米。

据一位业内人士分析，从公开信息上看，两个团队整合后由一方的董事长担任新团队的掌门人这一变动并没有太大的特殊性，不过，包括万科广场、万科里、万科红与万科2049在内的万科商产并不是万科的核心项目，其商业运营能力难以得到证实或给出中肯的评判。而印力管理资产的总规模超过300亿元，累计投资的商业地产项目超过60个，两个团队的结合对双方来说都将有助于资源与渠道的打通。

丁力业曾表示，生意要越来越简单，所以印力一直坚持做减法。比方说做地产只做地产里面的商业地产，比方说商业地产里面印力只做购物中心，购物中心里面只做区域性购物中心。

而根据万科商业前掌门人丁长峰早前的发言来看，万科商业地产未来是要走轻资产金融化道路的，但就目前万科的公开项目而言，似乎与这一目标还相去甚远。此外，丁力业还需要关心如何整合商业地产平台内的两个团队的关键问题，看来，这位新掌门人上任后要做的事情还真不少。

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