北京住宅供地减半调控不减房企补仓意愿

土地是房地产行业发展的根本，而在北京这个楼市风云变化最为迅猛的城市，政府供地计划的变化可谓牵一发而动全身。

近日，北京市2017年国有建设用地供应计划》（以下简称《计划》）获得市政府常务会议审议通过。2017年北京市计划供应国有建设用地总量为3900公顷，比2016年的4100公顷减少了200公顷，这是北京市连续第六年减量供地计划。但保障房用地供应仍为350公顷，与去年持平。

而最受关注的住宅用地，今年的计划供地量仅为610公顷，较上年大幅下降。从近12年土地供应数据来看，2017年北京市计划住宅供地量、普通商品房供地量均为历史最低点。

《计划》明确称本市土地供应将落实中央经济工作会议关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，进一步优化商品住宅用地供应结构，加大中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应比例。

住宅用地大幅削减

在整个2017年供地计划中，最令市场关注的莫过于住宅用地的大幅削减。

2017年本市国有建设用地供应计划，安排供应总量为3900公顷。其中，交通运输用地2000公顷，水域及水利设施用地10公顷，特殊用地5公顷，公共管理与公共服务用地850公顷，工矿仓储用地115公顷，住宅用地610公顷，商服用地310公顷。

而在2016年4月22日，北京公布了2016年度国有建设用地供应计划，计划供应总量4100公顷，其中，住宅用地1200公顷。在住宅用地的1200公顷中，保障性安居工程用地350公顷，商品住宅（含自住型商品房）用地850公顷。

与2016年的住宅用地1200公顷相比较，2017年度下降幅度近一半；而与2016年商品住宅850公顷相比，北京2017年商品住宅用地计划供应量减少了590公顷，下降幅度高达七成。

记者同时注意到，计划供应的3900公顷中新增建设用地控制在1755公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2145公顷。《计划》称将优先保障重点项目土地供应，保持首都经济平稳健康运行；充分保障基础设施、科研和产业用地需求，支持高精尖产业项目落地；优先保障保障性安居工程等民生用地。

市规划国土委相关负责人指出，“每年做计划之前，我们都会全面梳理、反复研究、综合平衡国家、市级以及各区层面的用地需求。今年总量虽然少了200公顷，但是仍旧能满足需求。”

值得关注的是，今年计划供应的这3900公顷中，鼓励和引导利用存量建设用地的比例将超过50%。市规划国土委相关负责人表示，在城市发展从做加法转向做减法的节点上，北京市的土地供应也从“增”至“减”，为实现城乡建设用地规模在“十三五”时期从2921平方公里缩减到2800平方公里努力。

而对于住宅用地共安排610公顷：保障性安居工程用地350公顷，商品住宅用地260公顷，其中单列自住型商品房用地83公顷。

《计划》明确称本市土地供应将落实中央经济工作会议关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，进一步优化商品住宅用地供应结构，加大中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应比例。“今年，我们仍将优先安排保障性安居工程等民生用地需求，加快推进棚户区改造进度。”相关负责人表示。为了保障1.5万套自住型商品房用地供应，本市在商品住宅用地中单列“自住型商品房用地”供应指标。

拿地难将持续

用地计划的大幅削减，令地产商深深预感到拿地之难。

据中原地产首席分析师张大伟分析，一线城市，包括北京、上海（楼盘）。最近成交的几宗地块基本已经接近0溢价率，体现了调控严格城市下，土地市场也出现了部分降温。但部分二线城市虽然楼市降温，但土地市场依然热度很高。

张大伟称，热点城市土地市场依然火爆：从武汉（楼盘）、南京（楼盘）、郑州（楼盘）、合肥（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、上海、温州（楼盘）、北京、深圳（楼盘）、广州（楼盘）11个城市卖地超过百亿。从企业看，2017年截止到2月20日，拿地超过20亿的企业已经多达30家，在楼市调控力度非常大的情况下，房企拿地积极性依然比较高。

目前看来，北京楼市并无库存压力。北京住建委公开数据显示，截止到2月15日，期房库存量为72415套，库存面积为708.9万平方米;现房库存量为99851套，库存面积为956.4万平方米。

国家统计局日前发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，1月份，北京新建商品住宅价格环比与上月持平，房价快速上涨的势头得到初步遏制。

张大伟指出，因为春节土地供应减少，所以后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在调控影响下，各地供应的土地依然未出现流标等明显的降温现象。

张大伟认为，对于未来房价预期来说，因为非常明显的拿地成本增加，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。

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