李宇嘉：三四线楼市回暖是热点城市溢出效应

今年以来，热点楼市明显回调，1~2月累计成交量下滑40%，但三四线楼市回暖。

Wind数据统计，今年前两个月，62个城市中有23个城市商品房成交同比增加50%以上，绝大部分是三四线城市。根据国家统计局70城数据，热点城市房价基本停涨，但三四线城市新房价格近几个月均保持上涨态势。

中指院发布的300城土地市场月报显示，今年1月，三四线城市土地成交量达3002万平方米，已超过一二线城市的总和（2491万平方米），三大都市圈内的三四线城市成为“地王”密集地。

目前，三四线楼市开发投资、库存分别占全国60%和80%。2017年，热点城市供求将回落，600多个三四线城市将成为全国楼市走向的最大决定因素。但是，就在去年下半年，三四线楼市还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中。

2016年底，三线和四线城市在售库存消化周期分别为20个月和50个月，考虑到还有在建未售、未开工项目，广义库存需3~5年才能消化。城市化转入“大城市化”后，三四线城市人口净流出，楼市前景更不乐观。

此轮三四线楼市回升的逻辑是什么，是否可持续？

三四线楼市超预期回暖，最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应。本轮楼市回升与2009~2010年那一轮很类似，即持续的政策激励。同时，两轮楼市回升均伴有明显的辐射和溢出效应，即大城市楼市火热带动三四线楼市回升。

最明显的表现，就是房价上涨的财富效应首先带动大城市特别是一线城市周边的三四线楼市回升。2016年，三大都市圈内的三四线城市成为楼市“大赢家”，成交量同比增长50%左右、百城房价涨幅居前的都是都市圈内的三四线城市。

热点楼市在2016年10月紧缩以后，三四线楼市整体开始回暖。2015~ 2016年，热点城市房价暴涨，一线与三线城市房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市置业门槛抬升，需求溢出到三四线城市。另外，近年来高铁四通八达，三四线城市与大城市之间互联互通，通勤成本降低，很多三四线城市进入大城市1~2小时生活圈辐射范围，大城市购房需求实现的半径不断向外延伸。

从春节前后楼市看，三大都市圈内三四线楼市表现稳定，少数热点城市有所回调，这一方面是前期上涨后盘整的结果，另一方面部分城市也出台了调控政策。

但同时，广东、福建和江苏等经济发达省份，或人口大省（湖南、湖北、安徽、广西（楼盘））内的一些三四线城市，近期楼市表现抢眼，成交量翻倍增长。这意味着辐射和溢出效应已从都市圈扩展到内地三四线城市。另外，2016年为“去库存”，各地出台很多刺激政策，如购房补贴或落户等，也激励成交增长。

随着互联网普及、城镇建设加快、高铁和公路等路网密布，农民消费观念和倾向也向城市靠拢，进城购房轰轰烈烈。目前，在内地多数乡村，进城购房已经成为农村居民结婚的必备要件，成为是否进入小康的象征。近日，住建部部长在新闻发布会上表示，2016年，有的城市农民工和农民买房占整个城市房产交易量的50%，有的县城70%的房子由农民买走。

2015~2016年，“去库存”全面铺开，三四线城市土地供应缩减。2016年4月，国土资源部发文要求停止库存过高城市的土地供应，同时棚改和保障房全面货币化。2016年，三四线城市新开工同比仅增5.5%，低于全国8.1%和40个大中城市12.1%的水平。

平安证券统计，以过去5年（2012~ 2016年）累计开工减累计销售作为在售库存，按照2016年销售规模计算，目前三四线楼市去化周期为1.46年，接近40个重点城市。2016年“去库存”贯穿全年，三四线楼市在售库存确实下降。

2017年，针对三四线城市的“去库存”战略和既有扶持政策未变。同时，管理层也明确提出，“去库存”要与城镇化、都市圈结合，疏导大城市需求到周边城市，推进三四线城市和大城市间基础设施互联互通。

另外，银行按揭投放向三四线城市转移，据调研，三四线城市按揭买房占比从2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供应存在周期，三四线楼市库存消耗还将继续。综上，三四线楼市将继续回升，这也是2017年全国楼市高位企稳的关键。

但是，由于中长期供应无弹性，二手房市场不发达，加上热点城市外溢效应很难持续，三四线楼市回升基础不扎实。目前，三四线楼市在售库存下降，但潜在库存仍在增加。据克尔瑞统计，2015年三四线城市在建未售量达19.28亿平方米，较2014年增长了2%，比2011年增加7.86亿平方米；在建量消化周期（在建未售量/近一年销售面积）为3.51年，仅比2014年末少了1.5个月。2012年，三四线楼市在建未售量占全国的55%，到2015年末已达到62%。

除了在建部分，已批未建部分也不容小觑。2016年，300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平米，占比达到57%。目前，三四线楼市和“返乡置业”尽管火热，但很多购房行为因房价上涨而驱动，很多售出去的房子无人居住，未来可能投入二手房市场。因此，三四线楼市回暖态势或难维持。

大城市人口吸附能力已经很强，三四线楼市走向健康有两个关键：一是如近期新闻发布会上住建部部长所言，增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，促进公共服务均等化，农民工和农民进城享受同等服务；二是推动农业产业化和规模化、农村土地流转，以此为基础实现本区域农民收入增长，并促进区域内农业人口在城市积聚。

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