北京的平房怎么买？有什么需要注意的？

　　目前北京（楼盘）市面上买卖的平房多分布在东西城区的胡同里，这些平房有单间出售的，也有整个院子（就是我们通常所说的四合院）出售的。很多平房都是教育配套，因而受到很多人的青睐。买平房不限购，但是不能贷款。 那么买平房有什么需要注意的呢？

一、平房不限购，算名下房屋套数

平房是不限购的，但是算名下套数，这个套数不影响继续购买平房，但是会影响购买70年产权的住宅。举例来说，如果你是北京户口，且你已经买了2套及以上平房，那么你的名下就已经有2套及以上房产，这不影响你继续购买平房，但是你不能再购买70年产权的住宅了。如果你是外地户口，且你已经买了1套及以上平房，那么你的名下就已经有1套及以上房产，这不影响你继续购买平房，但是你不能再购买70年产权的住宅了。

注意：平房不限购，但是如果你要买平房，必须先弄清楚你要买的平房在住建委的系统中体现的是什么类型的房屋。如果体现为平房，那么不限购。如果体现为住宅，那么是限购的。这个时候需要卖家拿着房产证、身份证到平房所属区住建委，把住宅改为平房。

二、平房的产权性质要弄清

能上市交易的平房的产权证跟一般的商品房产权证是一样的。

房产证

平房中有不少没有产权的房屋，这些都是不能上市交易的，属于房管局管辖的公有房产，只能出租。所谓的房主其实是承租人，并没有房屋真正的产权。而所谓的买卖只不过是更改一下承租人的名字，这些都是不合法的，如果产生纠纷，买家的权益将得不到法律保护。

所以买平房的时候注意查看卖家的产权证，这与查看普通商品房的产权证是一样的，必要的话可以去住建委核实产权证以及产权人的真实性。

三、平房交易前必须要测绘

平房交易前必须经过房屋测绘所的测绘，买卖的时候以测绘面积为准。测绘前需要房主带着房产证去房屋测绘所申请，测绘结果最快5个工作日出来。网签和过户时都必须带着房屋测绘所出具的测绘页。

如果原产权证上有测绘页，那么新的测绘结果必须要与其完全一致，否则不能过户。这是房屋管理部门为了禁止私自搭建，在平房上市前去除私自搭建部分的面积而采取的一个措施，这对买房者来说其实是有利的。

四、买平房不能贷款

买平房是不能贷款的，必须全款支付，而且平房是不能作为抵押物向银行贷款的。

单间平房一般面积比较小，单价普遍比较高。四合院一般面积比较大，单价和总价都很高。

五、税费与二手住宅相同

二手住宅需要缴纳增值税及附加、契税和个人所得税，平房也是一样的。以网签价大于核定价为例，按如下方式计税：

1.增值税及附加（1）房子不满两年：全额征收

增值税及附加=(网签价/1.05)×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）

（2）房子满两年，非普通住宅：差额征收

增值税及附加=(网签价-原值)/1.05×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）

（3）房子满2年，普通住宅免征。

2.契税（1）首套，90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%（2）首套，90平米以上，契税=（网签价-增值税）×1.5%（3）二套房，契税=（网签价-增值税）×3%

3.个人所得税（1）转让家庭名下满五年且唯一住房的，免征个人所得税。

（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税； 即个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%

四合院是平房的一种，与单间平房明显的区别在于它有的会有土地证，出卖的时候需要缴纳土地出让金，各个城区征收标准不一样，东城区一般为1.5万-3万每平方米。

六、考量平房居住条件

1.暖气

采暖大多为电暖气，根据煤改电优惠政策，享受峰谷电价。收费标准如下：

煤改电用户收费标准

2.公共卫生间

平房一般都是公共卫生间。以726米长的东四四条胡同为例，整条胡同上有四个公共卫生间。

胡同里的公共卫生间

3.没有物业公司

平房一般没有统一管理的物业管理公司，不用缴纳物业费。

北京城区的平房以其不限购、能落户上学的优点受到很多人的欢迎，但是购买平房最值得注意的一点就是产权问题，弄清楚是能上市交易的私有产权房，还是只能租赁的公有产权房，否则很有可能买到不能过户的房子。

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