楼市成交低迷刚需如何应对

文/本刊记者 甄爱军

调控措施已经发挥作用，市场预期得以扭转，未来楼市会陷入低迷态势。作为刚需一族，恰好可以利用这个大好时机为购房做准备，比如资金准备、项目考察等等，而不是完全退出市场。

楼市成交持续低迷

随着调控政策效应逐渐释放，楼市进入成交低迷时期。

根据上海（楼盘）链家市场研究部监控的数据显示，最近一周（2017.2.20～2.26），全上海市一手商品住宅成交面积为12.53万平方米，环比上涨34.10%，春节后连续第三周呈回升态势。数据显示，这是自春节假期后，全市一手商品住宅市场成交面积首次回升至10万平方米以上，同时成交套数亦恢复至1000套以上的水平。不过目前市场成交仍未能完全走出低谷，数据表明，截至26日，2月以来全市一手商品住宅成交量为30.88万平方米，料全月成交量难以超过1月的38.87万平方米的水平。

据了解，市场成交趋冷已经成为普遍现象。根据中国指数研究院公布的数据显示，截至2月26日，北京（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）等三大一线城市商品房成交量分别为33.90万平方米、56.06万平方米和6.92万平方米，环比下降21.1%、11.7%和53.0%。二线城市及三四线城市成交环比虽然有所上升，但整体不到两成的增长幅度，加上1月份成交状况原本非常低迷，所以难言理想。

市场成交低迷，开发商推盘热情也不高。来自上海链家市场研究部数据显示，上海一手商品住宅新增供应量仅3.94万平方米，为近期最低水平，新增房源主要来自于金地云锦苑和保利叶轩两个项目。截至26日，2月份全市一手商品住宅新增供应面积为21.99万平方米，相比1月全月37.10万平方米的新增供应量有着较为明显的差距，供应量的不足也是目前阻碍楼市进一步回升的因素之一。

而来自二手房市场的表现同样不容乐观。据了解，在今年1月，上海二手房成交量跌破1万套，只有9401套，这是5年以来的月度最低值。而根据本刊不动产研究中心从沪上部分房产中介公司了解到的信息来看，今年春节后成交状况并无明显改善，所以2月份成交量低于1月份水平已成定局，有业内人士估计有可能低于9000套水平。

成交的下滑，反映到房价上，则表现为房价环比增幅持续收窄。根据国家统计局近日公布的《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，2017年1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.2%，相比2016年12月份0.3%的增幅继续回落。

刚需一族如何应对

虽然楼市处于低迷阶段，但对于刚需一族来说，可根据自身需要，积极备战买房。

首先，过往的事实证明，楼市观望时期都是买房的好时机，此次也不例外。虽然当前楼市已经进入“白银时代”，城镇居民户均住宅拥有量已经超过1套，但不可否认的是，我国仍处于城镇化进程中，仍有新增需求涌入，这是支撑未来房价持续健康上行的坚实基础。其次，买房是一个长期过程，从买房念头的闪现到最终成功买房，需要较长的时间，无法一蹴而就。而另一方面，在低迷时期，购房者完全可以摆脱房价上涨形成的影响，可精挑细选到自己最为满意的房产。由此看来，在楼市低迷时期，刚需一族完全可以花更多心思为买房做准备。

提前准备资金

并不是所有人攒够了钱之后才去买房，所以在此阶段完全有时间来根据自身情况准备购房资金。

在资金准备工作上，首先要做的是综合各种需求，并根据自身经济实力测算所能承受的房屋总价以及月供情况，再结合现有资金情况来决定是否需要向父母申请资金方面的支援，或是向亲友借钱。这部分工作必须前置，以免事到临头，让自己陷入被动境地。

资金准备工作还包括自身信用记录查询。绝大多数人买房还是要申请银行贷款，而信用记录是当前金融机构放贷的重要参考指标，如有不良记录，将严重影响贷款，严重者甚至导致购房计划泡汤，所以对自身个人信用记录情况必须提前了解，以免在实际买房过程中碰到问题而措手不及。据了解，个人征信记录可以查询，比较便捷的方式是登录央行征信中心网站，注册并提交申请查询，一般在10个工作日内能够获得答复。

细致考察项目

在楼市低迷时期，购房者有足够的时间来认真考察项目，所以必须充分利用这个好处。

一般情况下，购房者买房都是依据选好地段再看房型的模式来选房，而不太会关注小区内部情况、住户人口构成、周边人文环境、娱乐休闲等诸多软性配套设施，而这其实也关系到居住的舒适度。而在现阶段，则有充足的时间让购房者去认真考察这些条件，做到心中有数。

当然，针对不同类型的刚需，需要重点考察不同类型的配套设施。比如对于新婚夫妻来说，交通设施、优质教育配套是他们必须要重点考察的对象，这涉及到他们上下班是否方便，小孩能否进入名校就读的问题。而对于年龄已过40岁的改善型购房者来说，可能是这部分人群最后一次置业，所以需要考虑长远一些，为养老着想，医疗保健则成为这部分购房者的重点关注对象。

密切关注价格

在市场低迷时期，需要更为密切关注价格变化。

通常情况下，在市场低迷时期，房价相对比较平稳。因为缺少成交支撑，价格上涨已经变得较为困难，因此经常会出现新开楼盘打折情形，此时有机会获得不小的实惠。在这个时候，购房者可以选择观望，等待房价企稳之后再作决定。当然，在低迷时期如果发现楼盘打折幅度低于8折，则可直接出手。历史经验告诉我们，低于8折的折扣水平并不多见，而且也多为“诚意价”。

留意成交变化

要留意成交量的变化情况，一旦成交量连续数月保持上升趋势，则意味着市场已经转暖，需尽快出手。

成交量的变化，直观反映市场需求的变化走势。通常情况下，随着交易量的上升，往往会带动价格上涨，股市里面关于“量在价先”的说法，即股价走强之前，必然会出现成交量放大的迹象。而在楼市中，这个现象同样存在，即在房价出现上涨之前，往往会出现成交量回升现象。

关于成交量的变化，购房者可以关注每个月的楼市新闻，或者在月底查阅各政府部门公布的成交数据，如上海“网上房地产”网站，都能及时了解到此类信息。当然，有些现象也能从侧面反映供求关系的变化，比如所在小区中介带看次数增多，或者出现星夜排队抢购新盘的新闻等等，都表明市场已经转暖。

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