早出手下重拳渐趋稳:透视深圳楼市调控“半年报”

自去年10月实施新一轮调控政策，深圳（楼盘）楼市最近交出了“半年报”：新房、二手房量价齐跌，但没有大起大落，呈现出横盘微跌的走势。

专家表示，作为全国楼市的风向标之一，深圳调控出手早、下重拳，调控政策发力精准，打击炒房取得明显实效，楼市实现平稳发展。

调控半年：深圳楼市告别暴涨暴跌

2015年以来，深圳楼市在巨量信贷资金和金融高杠杆的推动下，量价齐飞，很多楼盘在短时间内实现了价格翻番，这刺激了更多的购房者冲进楼市，房地产市场的投机氛围前所未有。为此，深圳市多次出台调控政策，楼市逐渐恢复平静。

深圳中原研究中心的数据显示，今年3月新房住宅仅成交803套，创下2009年以来的新低；成交均价为54730元/平方米，与去年9月61600元/平方米的均价相比下滑11.2%，价格水平连续5个月保持平稳向下的走势。

在主导深圳楼市的二手房市场，今年3月成交4838套二手住宅，较去年9月下降37.3%；成交均价为55115元/平方米，虽然此次是去年10月新政后成交量连降5个月的首次回升，但是较去年9月59276元/平方米的均价下降了7.02%。

记者近日在深圳龙岗合正丹郡、坪山奥园翡翠东湾等多个楼盘现场采访发现，市场销售有序，购房者心态平和，告别了以往的恐慌和焦虑。

打击炒房：深圳调控出手早下手狠

“深圳涨得早，出手调控也早。”中原地产首席分析师张大伟说。为稳定房价，深圳出台多轮调控政策，并开启“认房又认贷”模式，让投机行为受到了限制和打击。

去年3月，深圳出台房地产限购政策，购买二套房贷款首付比例至少四成，非深户籍家庭购房需提供在本市连缴三年的个税或社保证明；同年10月，深圳再次出台调控政策，加码限购限贷，单身（含离异）限购一套住房，非深户籍家庭购房缴纳个税或社保年限增加至五年，购买二套房贷款首付比例提高至七成；今年1月，深圳又出台细则，规定新房备案价不得明显高于周边房价。

张大伟表示，本轮楼价暴涨很大程度受资金推动，高杠杆借贷买房是很多炒房者的“不二法门”，各种加按揭、转按揭、首付贷等金融产品满天飞，深圳采取“认房又认贷”的措施，无疑击中了这些炒房者的“命门”，大大减少了炒作空间。

深圳中原研究中心数据显示，自去年10月新政后，深圳二手住宅投资占比震荡回落，目前处在24.8%的低位。而在去年9月，该占比高达33%。

记者日前走访中原、链家等多家房地产中介发现，在楼市政策的调控下，一些投资客担心资产缩水，纷纷将手中房源变现。一位福田南区域的中介顾问告诉记者，近期二手房盘源相对增多，而且很多放盘的业主都是投资客。

多措并举：促使房地产发展回归健康

专家认为，深圳的楼市调控实践表明：只要出手及时、管控得当，房价过快上涨的势头可以得到遏制。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，关键是要管住资金和市场预期，楼市就会逐步恢复平静。

“我国经济发展长期向好的势头没有改变，城市化进程仍在持续，市场需求保持旺盛，房地产市场大幅下跌的可能性也很小。”严跃进说，房地产市场站在新的起点上，需要思考的是如何出台长效机制，促进楼市长期健康稳定发展。

去年以来，深圳在打击炒房的同时，也在扩大土地和房地产供应，这一“打”一“扩”，旨在谋求楼市健康发展。

根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，“十三五”期间，全市计划新增65万套有效供应住房，其中新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套（含“十二五”继建项目）。此外，还力争实现二手商品住房成交35万套。

对于深圳是否会跟进出台新的调控政策，深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，目前深圳市场暂时没有出现反弹或者回暖的态势，出台调控新政的必要性不是很大。如果市场“过热”，也不排除政策加码的可能。

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