楼市冰冻中挣扎的“隐形中介”

进入6月，因房地产调控持续推进及货币环境收紧，“楼市变天”的消息不绝于耳。从最新出炉的多项房地产权威数据看，新房、二手房、商住房、豪宅……楼市各类形态已呈万马齐喑之势，就连坚持房价永远上涨的导师们，也坦言看不到下一个春天何时到来。

京津冀普跌

随着热点城市首套房贷利率回归基准甚至上浮，今年4月之前还满脸骄傲的业主，面对半个月无人看房的窘境，都能心平气和地坐下来谈价了。

源自中国社科院、监测存量住房价格变动的大数据房价指数（BHPI）显示，5月样本城市房价平均环比涨幅降为1.11%，比上月下降1.2个百分点。北京（楼盘）、天津（楼盘）、深圳（楼盘）、苏州（楼盘）、廊坊等城市，房价出现明显下跌。

分区域来看，长三角和珠三角房价涨幅在5月继续回落，京津冀整体降幅则高达4.22%。其中，廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，进入房价调整新阶段。

天津某大型房产中介的工作人员对新金融记者表示，和去年同期相比，市内六区的二手房交易下降超五成，“从5月中下旬开始，一些新房项目如金地艺城华府、正荣府、融创臻园等降价10%左右，此前打算购买市区二手房的客户都改了主意，进一步带动市中心二手房挂牌价下滑。”

上述工作人员表示，现在很多诚心卖房子的业主都能主动降价了，降幅在10%到15%之间，也就是说一套200万元的房子可以降二三十万元。“要知道，今年3月这些房子还一天一个价往上报呢。”

社科院报告证实，天津市内六区二手房价格确已全面走跌，5月河东、河西、河北、南开的跌幅分别达到2.62%、2.16%、1.05%、1.59%。

拐点出现后，全国房价形势如何？主要城市房价中位数显示，即便出现下跌，北京房价仍达到超一线城市水平，厦门（楼盘）房价达到准一线城市水平。省会或直辖市中，重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、沈阳、太原（楼盘）、西安（楼盘）房价中位数均在万元以下，相对理性。

具体来看，5月北京房价中位数为61856元/平方米，上海（楼盘）为54458元/平方米，深圳为50523元/平方米，厦门为37667元/平方米，分居全国前四位。天津的这一数据为26395元/平方米，高于广州（楼盘）（22273元/平方米）和杭州（楼盘）（23942元/平方米）。

导师也迷茫

房价转向，对购房者来说是喜讯，对中介机构无异于冷水浇头。过去两个月，感受到彻骨寒意的不仅是链家等大型实体中介，两年来凭借房价暴涨躺着数钱的“隐形中介”，收入同样遭遇断崖式下跌。

2016年3月从北京某房企公关部门辞职前，梁冰（化名）已在运营一个分析京津冀楼市的公众号。凭借“准确地”预测几次楼市暴涨行情，能够通俗易懂地解读调控政策，一年时间他收获了两万粉丝。

按照梁冰的变现计划，他先是要借助媒体资源将自己打造成权威的地产专家，之后再通过有偿咨询攫取第一桶金，终极目的是组织购房团，从相熟的开发商处抽取佣金，成为零成本的“隐形中介”。

从2015年下半年到今年年初，京津冀房价翻番司空见惯，梁冰的线上中介生意忙得不亦乐乎。“仅是购房咨询费就从300元到500元直至1000元。开发商还向我承诺，每卖出一套房，我可以获得总成交价2%的佣金。”梁冰对新金融记者坦言，“当时被钱砸昏了头，有机构邀请我办讲座时，感觉自己跟知名经济学家没啥区别了。”

如今，梁冰的咨询费重新变回了300元，却已是应者寥寥。不甘心失败的他将房价连涨10个月的广西（楼盘）北海纳入视线，拟在6月末组织从天津机场出发的“三天两夜海景购房团”，不料10天内只有5个人报名。“目前来看只能取消，天知道下一波楼市热潮在哪。”

投资热消退

强调控之下，全国房地产开发投资增速今年以来首次回落，楼市全面降温。

国家统计局数据显示，今年1至5月全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1至4月回落0.5个百分点。与此同时，被认为主要是“房贷”的中长期住户部门贷款5月报4326亿元，系连续第二个月下行。

北京楼市的运行状况，一直以来带有强烈的信号意义。新金融记者梳理发现，去年9月30日以来，18项调控新政组合拳砸晕北京房地产市场，不仅是新房、二手房，就连酒店式公寓、豪宅项目也无法幸免。

上海易居研究院发布的报告显示，5月北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积为0.2万平方米，同比减少99%。相比2016年月均34万平方米的规模，此类交易已处于“绝迹”状态。价格方面，5月北京商住房项目成交均价为31864元/平方米，相比4月45906元/平方米已暴跌三成。

史无前例的调控措施，令高端住宅市场持续降温。5月，北京高端住宅成交面积为3.9万平方米，同比减少44%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，5月北京高端住宅的标准线为83000元/平方米，相比4月的87000元/平方米有所降低，监管更加严格。“5月北京高端住宅套均价为2348万元/套，若基于二套房首付80%的条件，认购此类住房至少需要1878万元的首付款或自有资金。”

事实上，为刺激购房人出手，5月北京豪宅项目均价为2692万元/套，相比4月的3196万元/套已出现明显下滑。

业内人士表示，在本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是限购、限价、限贷、限售等。未来半年，起关键作用的因素将转变为货币流动性紧缩。“楼市的内外交困程度将超乎想象。”

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