广州三成放盘业主转售为租热门小区租售两难

家住天河的李先生在广州有两套房子，打算把其中一套出售，但考虑到再买房的话算是二套房，他打算暂时把物业放租，却了解到租金回报率仅为1.4%，陷入“租售两难”的境地。据了解，目前广州二手市场中至少有三成的放盘业主转售为租，增加租赁市场的供应量，平抑了租金上涨的幅度。

案例1：热门小区租售两难

家住天河的李先生在广州有两套房，其中一套位于海珠区南洲花园，原本打算出售，但考虑到再买房的话算是二套房并且有贷款记录，首付提高至70%，于是李先生打算暂时放租。不过近日他从中介了解到，他的房子在8层，属于高层楼梯楼，一般只能租到2000元左右。据了解，虽然整个小区以租户为主，但周边放租的业主也不少，租金很难上涨。目前该套物业的市价约为170万元，按每月2000元的租金收益，租金回报率约1.4%，这么一算，李先生又感到收益太低，对比之下如果投资理财也有5%左右收益。

分析：转售为租可期待长远升值潜力

今年第二季度以来楼市成交回落，不少业主陷入观望。新政策对业主方面规定物业需持有两年以上才能转售，并且对二套房买家有进一步的首付和购房资格限制，据二手市场经纪人介绍，因为卖一买一又相当于提高了购房门槛，放盘的业主中有三成左右会选择转售为租，从而增加了租房市场的供应。

因此，虽然进入毕业季，租房市场供需两旺，但租金却没有明显上涨。据房天下数据研究中心数据显示，6月份租房热门区域白云区平均月租金为2668元，环比下滑3%；番禺平均月租金为2507元，环比微涨2.3%。

房天下广州二手房电商海珠区总监陆伟坚指出，市场转淡也使不少业主陷入“租售两难”，近两个月来市场价格回调，不少业主转售为租，但其实租金回报并不理想，“两三百万元的房子月租金2000多元，租金回报比率不到两个百分点。” 陆伟坚表示，但如果出售的话又面临着市价回调，因此不少业主转售为租是观望期的权宜之计，并不是冲着高租金回报而去。

陆伟坚介绍，虽然转售为租的回报率不高，但可考虑房子长期增值的潜力，但有望获得高于普通理财的增值收益。

理财专家建议，李先生可以选择继续放租，如今是毕业租房旺季，市中心环境较好的小区物业更受年轻毕业生租客的欢迎，不担心空置问题。另一方面，也可以考虑置换一套地铁口的小户型，以大换小，用卖房款一次性支付二套房款并不会造成经济负担，而选择地铁口楼龄较新的物业，租金回报和房产收益都会更高。

案例2：城中村“旧改新”吸引白领租客

周女士的父母是白云区永泰新村的原居民，早些年地铁开通后这一带的租赁市场就越做越旺，最近几年，有不少村民将原来的老房子改造成电梯公寓，租金也水涨船高。这让周女士倍加看好城中村的租赁市场，打算劝父母将旧楼改造，以增加租金收益。

周女士透露，相对于在市区买房放租，城中村旧楼重建成本要低得多，如一栋8层旧楼梯楼改造成13层的电梯公寓，总造价约两三百万元，1梯两户也有26户；但两三百万元在天河只能买一套刚需户型的房子。

在租金方面，旧楼重建后的房租普遍涨了两倍不止，如原来两室一厅租价800元左右，改成电梯公寓后租价普遍升到2000元。周女士介绍，租金涨后原租客搬走了不少，但是吸引了不少白领上班族，租房需求并没有回落。

分析：城中村物业面临空置风险

白云区的永泰地铁口附近是热租板块，去年以来永泰不少房东将旧楼梯楼改建成电梯公寓，租价也从原来的500~600元/月升至1500~2000元/月。房天下广州二手房高级分析师李超分析，以周女士的物业为例，旧楼改造成本300万元，改造后一户月租金2000元，那么26户每月租金约5.2万元，年收租总计约62万元，5年后资金可以回笼。如果是银行贷款，以租金收益支付银行贷款，则7年左右可以还清。若除去每年雇佣管理人、维修保养成本，按年均10万元计算，每年租金净收益仍有52万元。

近年来除永泰新村外，天河冼村、岑村的不少房东们也纷纷“大兴土木”。有业内人士表示，虽然城中村旧楼改造收益可观，但一方面非村民难以拿到地皮，另一方面能否租出去也要看具体地段，目前租赁市场相对饱和，城中村房子也面临空置风险。

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