京沪深房价当以香港为镜

■ 楼市观察

一线城市高房价后，难免如今日香港；而我们的土地竞价制度等路径，无不参照香港，因此也有同样的路径依赖。

8月17日，上海内环的46亩地，起价46亿，最后在18家开发商巨头争夺下，拍到110亿。只有看着直播亲身经历这个过程，才能感受到一线城市地产业的失控和惊心动魄。这样的地价，已基本和内地地产商曾高山仰止的香港地产业平起平坐了。

可是看看今天的香港，内地人对香港的羡慕早已不复存在。

今天的香港经济困局有很多原因，但核心一点就是土地制度。香港为免税港，只能靠土地来实现政府收入，偏偏政府控制的土地有限，且满足于这种稀少，这样才能卖出高价。于是只开发中心城区这点金贵地块，郊区土地全都变成了郊野公园，开发不得，海洋也填不得，那会破坏海洋生物。

而经过几十年演变，房地产市场早已寡头化，市场无论涨跌，收割者都是地产大豪。然后他们纷纷借助地产暴利控制公共事业，进一步巩固了垄断地位，于是，香港变成了李家城。

现在，京沪深的平均房价都过了四万，核心区域已豪宅化，动辄十万以上的单价，走上了房价香港化道路。而且依旧地王不断，上海楼面地价超过14万的地王之王应该让这个城市的管理者反思，这样下去的后果是什么？

作为前车之鉴，香港值得很好探讨。

首先，高昂的土地和租金导致整个城市的运营成本居高不下。曾经有活力的加工业、制造业、小型服务业，因为本小利薄无法持续，市场结构抬高了准入门槛，窒息了中小企业发展，经济活力慢慢减弱。

其次，寡头垄断导致阶层固化。年轻人只能给这些大老板打工，甚至中产阶级也成为为银行和地产商打工的房奴，巨额贷款要还，每天战战兢兢，无论创业还是开辟新路都很艰难。年轻人的梦想在高价挤压中破灭，阶层流动性停滞，社会活力大大降低。

最后，形成贫富分化影响民生。农民工的柜族生活，北漂一族的群租、合租、胶囊租、床位租，地下室或者城中村的蚁族，早成为一线城市的底层生活图景，这样的房价上涨，虽能逼退一部分人去二三线城市，但留下来的情况只能继续恶化。

可以想见，未来一线城市高房价之后，难免如今日香港面临之困局。当初我们的土地竞价招拍挂制度、70年产权制度等路径，无不参照香港而来，因此也有同样的路径依赖。

而香港存量土地目前基本都属私人，规划权归行政当局和议会，形成掣肘；有土地的无规划权，有规划权的没土地，行政左右不了规划通过；议会有反对权却无发起规划权，有产议员控制新建住宅数量保护自己既得利益；严苛的环保程序，导致新填海计划无望。到现在，即便是房地产专家出生的梁振英，施政近五年一届，却依然毫无办法。

高房价虽然对解决大城市病，消减人口有一定作用，但整体而言，对一线城市本身的可持续发展会形成巨大障碍；且我国是社会主义国家，贫富分化最不可容忍，决策层一再强调2020年完成全国扶贫计划，但作为一线城市的京沪深更应带头解决这个问题，才能更好实现社会公平公正。

而这个前提就是凭借政府掌握的众多资源，从长远角度安排制度设计，摆脱香港化的房地产路径，走出一条新路。

□张百忍（地产学者）

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