要理性看待房地产市场

近日，国家统计局发布了今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅同比回落，9个城市环比下降或持平。70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅已连续7个月回落，二线城市同比涨幅也连续5个月回落。据国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，这是此前因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用的结果。

房地产仍是国民经济的主导产业

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之下，中国房地产业仍有巨大的发展空间。他同时呼吁，尽快建立房地产平稳健康发展长效机制。

“整个房地产市场不成熟的表现，与调控政策不完善等有关。”在北大光华管理学院近日举行的“思想光华媒体沙龙”上，孟晓苏表示，一些城市实施了短期的调控政策，导致房地产出现了短周期波动，以3年为一个周期，从2006年至今已经进入了第4轮。2015年底，中央提出化解房地产库存政策，以促进房地产健康发展。同时，2015年以来，中央再三提出建立房地产健康发展的长效机制。

孟晓苏认为，长期的土地购置负增长会带来房价上涨压力，4个一线城市之前多年土地供应下降，房价上涨压力总要释放出来。对于房价过快上涨的一二线城市，长效机制的主要突破口在于增加建设用地，缓解未来的供应压力。三四线城市要加大去库存，房价上涨过快的地区要增加土地，特别是住宅用地的供应，通过人口城镇化来去库存，而不应通过加杠杆。

孟晓苏特别指出，20年前提出的“房地产业是国民经济的主导产业”这一观点，至今仍未过时。一方面，创新需要较长时间才足以支撑中国经济发展；另一方面，在未来中国城镇化和中国城市发展的进程里，人们盼望有更舒适的生活环境，因此房地产仍然会在若干年内持续拉动经济的增长。

“不能把房地产业的发展和制造业发展对立起来。相反，制造业的发展和老百姓的消费有很大一部分是靠住房联系在一起的。”孟晓苏分析，房屋建造带动钢铁、水泥等产能的消耗，房屋装修带来纺织业、家电行业的发展，在郊区购房也会带动汽车消费等。

要理性看待房价上涨

对于居民来说，房价的变动与其生活休戚相关。2016年，在经历新一轮的房价上涨之后，虽调控日趋严格，效果也已逐渐显现，但房价高已经成为普遍感受。越来越多的人对房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否会破产生质疑。

首先，房价上涨的幅度有多大？北京大学光华管理学院应用经济学系教授陈玉宇表示，应理性看待房价的上涨，不仅要去除通货膨胀因素，也要考虑到新建住房质量的提升，而不是只看到绝对价格的飙升。陈玉宇介绍，通过研究经过质量调整的房价表明，从2003年到2013年，国内一线城市平均每年上涨13%，三线每年平均上涨8%。

其次，房子盖得是否太多？陈玉宇说，据研究表明，中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国同期则维持在20亿-30亿平方英尺。房子太多就是泡沫，现在的情况值得警惕。

最后，房子盖在哪里了？陈玉宇介绍，从理论上讲，越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，就应该建更多新房。但现实是，相对而言，更多房子建在了生产率低的城市，目前三四线城市楼房库存大，存在过剩现象，而北上广深则“没房可卖”。

综合以上信息，陈玉宇认为：“中国的房地产市场还不是一个巨大的泡沫，相对于美国，中国房地产市场在多方面都更为稳健。”

不过，陈玉宇强调，目前房价的确已经很高了，必须谨慎对待。特别是当下北上广深等一线城市的房价偏高，风险也在积累，需要更多的改革措施。

他建议，国土部门改革用地指标审批机制，让地方政府享有更多自主权，决定土地的使用；改革城市规划的“工程师主义”做法，充分考虑成本、价格的作用，容积率指标要充分考虑当地的市场情况；改交易环节的税收为持有环节的税收；大力建设健康的金融和资本市场，增加人们投资去处，减少买房需求；适当进行房地产投资需求管控，尤其是在一二线城市；等等。

下一步房企需关注投资和消费

全联房地产商会秘书长钟彬表示，2016年，上市房企的利润率、地产上市公司存量资产周转率、投资回报率等指标都在下降，市场并不如想象中好。他认为，本轮房地产复苏是一种货币现象，而人民币汇率波动的加大更使持币还是持房的天平进一步向房地产一端倾斜。但是，销售的复苏难掩结构矛盾。

在钟彬看来，目前上市房企存在四大误区，可能会导致一些企业发展放缓，从第一梯队掉到第二梯队，从主流转向边缘。

第一，战略失策。目标与路径选择的不同，会导致截然不同的结果。其中，突出的两点是时间节点不对和地点选择失据。以港企两次整体性退出大陆为例，2008年的退出，错过了2009年大陆房地产市场最好的行情；2014年和2015年的退出，错过了2016年房产市场的复苏。因此，战略是有时间维度的，决策是否正确要从长远来看。

第二，管理失控。治理结构、团队建设是与管理能力相关联的。钟彬强调，政策调控的对象不是特指某一家或某几家，而是涵盖了整个行业的所有企业，这就意味着大家在同一起跑线上，企业应当更加关注自身管理能力的提升。

第三，现金失源。在融资端，如果没有一个体系去解决企业资金的源头，企业就失去了发展的动力；在销售端，如果无法快速将产品变现，也会导致重大风险。钟彬认为，在当前政府限贷、限购的情况下，这两端都会给企业资金源带来风险，所以在未来限购城市会越来越多的市场预期下，房企还应持续关注政策变化，思考如何赢得先机。

第四，优势失当。钟彬表示，目前房地产行业发展趋势已从简单的制度红利转向商业导向型，整个行业本身也需要不断进步。经济红利、土地红利、人口红利消失的情况下，企业需要思考自己的核心竞争力是什么，如何才能获得整个社会对企业的尊重，对行业的尊重。

对于下一步房地产企业的发展，钟彬认为，房地产企业要认识到并不是大者恒强。总体来看，土地储备是很重要的因素，同时也要重视降低融资成本、提升人力管理效率等。具体来说，接下来房企要密切关注投资和消费，其内在逻辑包含“轻”和“重”两方面：“轻”是“互联网+服务”，“重”是“空间+地产+产业”。核心是服务，谁掌握服务，谁就有话语权。只有多方考量，合理布局，企业才可能长足发展。

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