房企一边卖房子一边忙转型

　　除了拿地、卖房子，房企今年还在忙什么？近期各家房企中期业绩给出了答案，除了传统房地产业绩在今年上半年表现不俗以外，各家房企围绕新业务加速转型：万科围绕“城市配套服务商”转型战略推出的各项新业务稳步推进。绿地地产业务与基建、金融、消费产业构成的综合产业板块齐头并进，继优客工场、SOHO中国之后，龙湖也加入了联合办公的阵营。城市更新项目成为华润重要的创新业务。面对房地产行业日益激增的竞争压力，行业之外的新蓝海领域，成为房企争相涉足之地。业内专家表示，目前的转型是一种主动的转型策略，多半是通过住宅销售获得的资金，进而可以积极鼓励公司做新业务的开拓。这和2014年那一波转型热是有区别的。当时的转型更多是无奈，但现在的转型颇有进取心。

　　热销下的主动转型

　　绿地发布最新业绩显示，今年上半年，房地产主业实现合同销售金额1107.71亿元，同比增长34%。此外，由基建、金融、消费产业构成的综合产业板块，继续扎实布局，依托“平台化”的整合、协同，正呈现愈加强劲的发展后劲。

　　除了传统住宅市场表现不俗以外，万科围绕“城市配套服务商”转型战略推出的各项新业务稳步推进。物业服务和物流地产齐头并进，而新的海外业务则进一步推动了万科的国际化进程。

　　在物业服务方面，万科物业积极拓展住宅和商写物业市场，深耕中国核心城市，与睿联盟（由万科物业提供睿服务的物业管理组织）成员携手，拓展物业服务这一城市生活的“入口”型市场。在物流地产方面，继2015年实现“从0到1”的突破以后，报告期内，物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。

　　继优客工场、SOHO中国之后，龙湖也加入了联合办公的阵营，城市更新项目成为华润重要的创新业务。参与旧城改造的不只华润，不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分，包括万科、首开、富力等都已经在内部开始着手这一战略。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，房企积极做转型，也是考虑到包括拿地成本上升、未来对市场销售的担忧等而做出的决定。一般来说，目前的转型是一种主动的转型策略，多半是通过住宅销售获得的资金，进而可以积极鼓励公司做新业务的开拓，这和2014年那一波转型热是有区别的。当时的转型更多是无奈，但现在的转型颇有进取心。

　　旧城改造

　　本月初，华润置地在进行最新的战略布局时明确表示，未来将聚焦战略性业务，合理配置住宅、购物中心、写字楼、酒店等资源，并开拓创新的项目获取方式，包括公开市场产权交易、并购、城市旧改等。

　　城市更新项目也成为华润重要的创新业务。华润方面表示，这些城市更新项目包括：建于1992年的华润饭店将改造为北京东长安大厦，打造成特色写字楼项目，预计年租金收入大于1亿元，投资回收期约为13年；顺义度假村项目变身华润八号院，2015年底已经更新入市，300-800平方米庭院，目前仅余20席。

　　参与旧城改造的不只华润，不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分，包括万科、首开、富力等都已经在内部开始着手这一战略。

　　在北京、上海、深圳等一线城市中，不少老旧办公楼和商业占据着城市中心区位，却因为设施陈旧和管理落后而无法发挥效用，存在较大的提升改造空间。

　　【分析】

　　随着房地产市场逐渐进入存量时代，旧城改造被认为是房地产行业发展的新风口，也将是未来土地交易的重点。越来越多的地产开发商将目光转向这些位于城市核心区域的存量市场，开始挖掘城市更新中的新商机。

　　联合办公

　　继优客工场、SOHO中国之后，龙湖也加入了联合办公的阵营。

　　早在5月31日的股东会上，龙湖地产创始人吴亚军就透露，龙湖未来还是会以地产为主业，创新型业务也会选择与地产有关联性的业务，比如长租公寓、联合办公等。

　　在日前召开的龙湖地产中期业绩会上，吴亚军正式对外揭开新业务部门的神秘面纱，推出龙湖新业务板块：联合办公品牌“一展空间”。

　　据吴亚军介绍，龙湖在联合办公上已经有了较长时间的研究，在大悦城原总经理韩石正式履任龙湖后，龙湖正式组建了创新事业部来推进这个版块。

　　现在，龙湖正式推出联合办公的品牌，公司的布局主要是在一线和二线城市的核心地段，目前已有一些项目正在运作。对于未来的发展愿景，吴亚军表示希望在三年以内，达成20个联合办公项目。

　　对于SOHO中国董事长潘石屹来说，与公司整体租金、营收等指标相比，他更在意的是SOHO3Q的成败，起步于2015年2月的SOHO3Q，被视为SOHO中国的第二次转型。

　　【分析】

　　2015年初，随着中国版WeWork——优客工场的创立，并结合“大众创业，万众创新”被写入政府工作报告，联合办公空间开始在国内盛行，并引起广泛关注。越来越多创业型企业纷纷选择入住联合办公空间，但对于运营者来说，如何让这样一个新兴事物不断发展壮大，在他们面前，仍有一段很长的路要走。

　　养老地产

　　万科在北京的第一个养老地产项目——怡园光熙长者公寓，将在近期正式对外亮相。

　　从2009年就开始研究养老业务的万科，目前已探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品，在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过30个养老项目（包括带长住床位的项目和社区居家服务/日间照料中心），目前还有约10个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心在建中。

　　未来2-3年，万科将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），机会进入其他城市，构建完善的城市业务网络。

　　除了万科，近年来，不少房企纷纷抛出养老地产发展计划，也有一些项目开始落地。早在2008年，保利地产就曾出国考察养老地产的经营模式；2015年，远洋地产总裁李明表示，公司将继续大力发展养老业务，包括养老地产在内的新型客户服务业务，这是远洋地产四元业务中不可或缺的部分。

　　【分析】

　　在房地产行业里，养老地产并不是一个新兴话题，但从口头到落地，这却是一个漫长的过程。毫无疑问，养老地产是面向一个夕阳群体的朝阳领域。由于我国人口结构的变化，养老产业已是未来各个行业的必争之地。不过，养老地产的运营上下牵涉到国家政策、保险产品、房地产、医疗健康、看护服务、消费等多个产业，是一个系统性的大工程，也需要更多的顶层设计和社会各方面的统筹规划。

　　长租公寓

　　在移动互联网时代的浪潮之下，租房模式也悄然发生改变，以互联网为平台，主打“社区”理念的长租公寓开始走红。

　　今年7月，世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目；高和资本首个服务式高端公寓高和海德公馆亮相上海。魔方公寓、YOU+、自如有家等品牌化管理的长租公寓已在大城市试点运营，并获得了资本支持。

　　此外，万科在2015年发力布局长租公寓，现已遍布上海、深圳、广州、重庆、合肥、厦门等城市；招商蛇口亦推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列，满足不同人群需求；深圳最大的国有地产开发企业深业集团也推出了长租公寓发展计划，将于今年底开始施行。在日前中期业绩会上，龙湖地产也正式推出其长租公寓品牌“冠寓”，龙湖地产创始人吴亚军希望在未来3年以内，长租公寓将发展至300处。

　　一项调查显示，在长租公寓中，20-29岁的租客占据了70%的比例，而这一群体也被称为互联网原著民，他们更偏爱年轻人较多的社区、青睐品牌化及年轻化公寓。

　　而更重要的一个原因是，国家政策的支持。

　　2015年，国务院和住建部先后有多个指导性文件出台，要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，甚至要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业。

　　2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，尤其是“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”政策，被认为是改善商住楼库存的有效手段。

　　【分析】

　　随着一线城市及热点二线城市房价居高不下对青年人才的挤出，国家对发展规范化租赁市场的大力推动，长租公寓和青年公寓越来越成为重要的资产运营途径。长租公寓的兴起，在让年轻租客们眼前一亮的同时，也带给企业更多的商机。

　　大基建

　　绿地在发展规划中明确将下大力投入“大基建”（即地铁等基础设施建设）板块，加大基础设施建设投入，全力打造千亿级别产业。除地铁业务外，将加大城市重大基础设施投资建设力度，以“投资+施工”的业务模式，积极拓展重点城市包括高速公路、污水处理厂等大型基础设施项目的投资施工，不断创新经营模式、增强市场拓展能力、扩大业务规模。

　　今年2月18日，绿地控股就投资控股江苏省建筑工程集团有限公司（以下简称江苏省建）举行签约仪式，绿地通过旗下绿地城市投资集团有限公司共计投资9.625亿元，以股权转让及增资方式，收购江苏省建55%的股权，实现控股。

　　绿地方面表示，此举将进一步大幅提升绿地“大基建”产业的发展能级和核心竞争力，并明确今年将下大力提升投资并购能级，推进企业扩张并购、产业协同并购和财务投资并购，优化集团产业和资产配置。

　　绿地发布的最新财报显示，上半年绿地基建产业新增项目数961个，项目总金额530亿元，同比增长544%，新进并购的贵州建工、江苏省建两家“绿地系”基建企业均实现快速增长。重大基建项目颇有斩获，承接了包括河南垣渑、刑集高速公路以及西安湿地公园、太原植物园等项目。

　　【分析】

　　“大基建”产业将充分发挥产业链资源整合优势。中国未来将出现相当数量的大型和特大型城市，城市轨道交通建设领域有望形成万亿级的市场空间。

　　物流地产

　　物流地产指投资商开发的物流设施，其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。随着国内贸易及电商的快速发展，市场对物流地产的需求越来越大。

　　过去十年间，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给仍远远落后于日益膨胀的需求。截至2015年上半年，在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2000万平方米，折合人均面积不到0.015平方米。相比之下，美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米，折合人均面积达1.17平方米。报告显示：以普洛斯（GLP）为标杆的国际物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶。

　　2015年在物流地产市场上出现很多前十年没有想到过的品牌，最经典的三个案例分别是万科、平安和菜鸟。万科是传统的住宅地块开发商，其介入物流地产事发突然，却貌似坚决。在2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作。

　　万科2016年半年报显示，继2015年实现“从0到1”的突破以后，报告期内，物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。公司坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略，持续扩大布局，提升管理能力。2016年上半年，万科物流地产完成了大型资产包的收购与整合，形成了土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元综合的投资方式。通过不断引进优秀人才，公司已初步形成了具有行业竞争力的物流地产队伍，同时大力推进IT平台的建设，以实现客户管理、员工管理及资产管理的信息化。

　　【分析】

　　根据世邦魏理仕的统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，要高于商业地产的4%-5%，远高于住宅地产的2%-3%。

　　据《京华时报》

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