京沪深步入存量房时代热点城市或面临量价回调

新华社上海1月5日电题：京沪深步入存量房时期 热点城市或面对量价回调

新华社记者郑钧天

中国指数研究院4日在上海公布的《中国房地产市场2016总结与2017趋向展望》显示，因为一线城市土地资源稀缺，新房供给日益削减。大批购房需求已转向二手房市场，存量房交易量陆续扩容。将来二手房成交主导市场的趋向将陆续强化。

数据显示，北京、上海和深圳等热点城市存量房交易数目远远超出新房。2016年1至11月，北京市二手房销售套数是新房的4.8倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍。

房天下董事长莫天全在“2017首届中国房地产大数据年会”上表示，新房时期与存量房时期因为参加主体不一样，市场运起色制有着根天性的差异。“在存量房时期，供给主体和需求主体都是个人，市场是典范的C2C格式。房屋的高总价促使市场构成了典范的‘先卖后买的升级置换’链条，即‘以小换大，以老换新’。将来一线城市新房市场郊区化与高端化并存，刚需与部分首改客户则被挤压至二手房市场。”

从全国来看，2016年房地产政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。报告显示，2016年中国楼市全年成交规模创历史新高，但城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋安稳。

中国指数研究院常务副院长黄瑜称，热点城市房价涨幅明显，调控收紧后价钱趋稳。受阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价迅速爬升，2016年1至11月，全国百城住宅价钱累计上涨17.83%，较2015年全年扩展13.68个百分点，其中北京、上海等十大城市新建住宅价钱累计上涨20.95%，二手房价钱涨幅也处于高位。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价钱涨幅均出现回落。

值得留意的是，2016年各类购房需求连续释放，房地产交易高位运转。50个重点城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。从成交构造来看，核心一二线城市各层级产品总价提升明显，因为热点城市的改良需求积极释放，成交构造上移致使大户型成交占比提升。

报告显示，百亿级房企市场份额升至五成，行业整合加快。2016年品牌房企销售成绩再创新高，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，其中恒大、万科及碧桂园销售额超出3000亿元。在优越销售成绩赞同下，企业现金流富余，拿地意愿强烈，进而致使一二线城市土地市场高热。2016年全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%，平均溢价率为43.13%，较2015年提升26.91个百分点。

黄瑜猜测，2017年因城施策将在控风险与去库存基调下陆续深化，热点城市面对量价回调，而三四线城市有希望延续安稳走势。“2017年，一二线城市房地产市场将进入量价调整阶段，但不一样城市仍存在不一样的市场机遇。二线过热城市房价空间被透支，‘量价回调’成也许率事件。位于大城市周边的小城市或本身产业优势明显的三四线城市，房地产市场发展仍具有潜力。”

依据中国指数研究院“中国房地产业中长久发展动态模型”分析，2017年全国房地产市场将出现“销售量价回调，新开工小幅降低，投资低速增长”的特色。估计全年商品房销售降幅达12.8%至14.8%，其中一二线城市销售面积将出现降低，二线城市降幅较为明显，三四线城市市场动摇平缓。一二线城市销售回落，新开工意愿缺乏，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅降低，估计全年降幅在3%之内。

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