品牌房企逆势拿地反周期操作机会与风险并存

不管国企、民企，在争抢土地资源的背后，都将面对相同残暴的市场风险。图/视觉中国

全国各地的调控政策紧锣密鼓推动中，楼市降温迹象越发显著。但是，在这样的市场环境下，一些品牌房企正在乘机而动，接连斩获地块。关于房企而言，丰富土地储备当然重要，但在背后的风险也不容疏忽。

品牌房企频出手

11月2日，北京海淀永丰收业基地一地块入市，其出让要求很是“刻薄”，要求住宅部分所有建设自住型商品房，且限制售价为35000元/平方米，这与周边在售项目动辄7万元/平方米的价钱构成庞大的落差。虽然如此，依然吸引了万科等8家著名房企。虽然最后该地块被中铁置业集团以21.5亿首恶建3.6万平方米公租房的价值摘得，但以万科为首的众多品牌房企近期在土地市场的频仍出现，值得玩味。

据公布信息披露，仅仅在10月份，万科在大连、福州、济南、沈阳、广州、昆明等地通过招拍挂及协作形式，累计消费在土地市场的金额已经超出110.26亿元，占其今年前十月拿地总额的1/6。业内评价，万科此次的出手与其一直以来关于土地市场的谨慎立场显著不一样。“也许是被恒大抢了头把交椅，急了。”一名房企资深人士笑谈万科10月迅猛的拿地举动。

可是，万科和其他房企在逆势中大规模进入土地市场，也许代表了一种趋向。

10月31日、11月1日，济南共出让15宗地块，龙湖、绿地、世茂、金地、华润、万科等多家著名房企如数参预。公布消息显示，在这15宗地、220亿元的总成交中，绿地参加了其中14宗地块的竞价，并成功以118亿元夺得其中9宗地块。

时间前移几日，10月27日的长春土地市场，通过94轮和57轮的比赛，华润在一日以内斩获两地块，而且制造了本地楼面价的新高。

虽然已经在前三季度超出万科登顶房企龙头，但恒大关于土地资源的积累仍未停止。10月10日，恒大在位于成都腹地的温江区持续加码，一日以内连下四地，值得一提的是，今年以来恒大在温江已拿地329亩，足以在本地造一座城。

反周期操作

虽然调控如今，但在一些业内人士看来，一些核心的、有潜力的城市，若推出土地，还是值得一试的。“政策趋严具有双面性，一方面销售的压力加大了，但另外一方面土地出让规划相比较严厉，将一些没办法达到标准的企业消除在外后，其实竞争的压力反而变小了。”某资深业内人士如是说。

据华夏地产研究中心最新的统计，截至11月1日，年内“抢地”最积极的39家大型房企，共计拿地金额为10138亿，共计建筑面积为14300万平方米；平均拿地本钱为7089元/平方米，对比2015年标杆房企的拿地平均本钱，增加高达52.8%。其中，融信、信达等企业拿地金额比较销售数据来讲，需求17-18个月的销售金额，都属于拿地特别激进的典范房企。

另外一份数据显示，自9月30日以来，有超出22个城市出台调控政策，各地楼市出现了显著的退烧现象。截至10月31日，10月全月全国共计出现单宗土地成交金额超出10亿的地块27宗、超出5亿的地块65宗。与市场最炽热的七八月份对比，已经显著削减。

对此，一名港资上市房企有关负责人在接纳记者采访时表示，反周期操作是许多企业都常常应用的拿地方法，土地市场最热的时候，更多的是关注；当土地市场开始冷却的时候，出手常常更有益。

机遇与风险并存

作为赖以生计的基础资源，土地是所有房企必争的资源。在业内人士看来，虽然“面粉贵过面包”的地块习以为常，但仍需求“买买买”，这是房企在争取生计下去的机遇。

亿翰智库的一份研究报告指出，国企在资金、资源等方面具有显著的优势，其参加土地市场竞争主要为了免于被收购，诸如中航地产、中信地产前后被保利和中海整合；而关于民营企业而言，房地产市场竞争日趋激烈，行业集中度陆续爬升，民企如恒大等在土地市场上体现异常抢眼，其目标无外乎是为信誉扩大、做大规模。

但不管国企、民企，在争抢土地资源的背后，都将面对相同残暴的市场风险。华夏地产首席分析师张大伟以为：“房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年，但风险依然愈来愈大。三季度在市场依然高温的情形下出现利润率下调的主要缘由，除过七八月的旺季影响外，最主要缘由是地价高企腐蚀了利润，房企的风险愈来愈大。”

今年前10个月，年内抢地最积极的房企共计拿地平均本钱已经过前9个月的6466元/平方米涨至7089元/平方米。而在2015年同期，企业拿地平均本钱增加已超出50%。抢地企业从国企到民企整体开花。虽然2016年房企的资金本钱显著下调，但土地本钱显著上涨，这些都影响了利润率。

对此，业内估计，在利润下调的情形下，将有愈来愈多的非专业房地产公司分开房地产领域，而行业的竞争也将愈来愈激烈，核心盈利能力下滑、财务风险加重。(记者 李捷)

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