市场存量仅次于京、沪成都零售物业市场迎结构性复苏

市场存量仅次于京，沪 成都零售物业市场迎结构性复苏

日前，位于成都西二环的摩里中心商场开业，成为2022年成都首个开业的购物中心在过去的2021年，成都新增优质零售物业90.6万平方米，市场总存量达到1034万平方米，位列全国第三

最近几天，《中国经营报》记者走访了成都2021年新开业的远大购物中心，锦绣广场，港汇天地以及已运营多年的悠方，万象城，青羊鹏瑞利，并采访了同森锦熙·森活里，世茂广场等购物中心发现，新建购物中心更多出现在城市非主城区域，传统城区商业体多以改造的形式出现，其中不少购物中心针对Z世代购物群体有非常明显的侧重。

连续五年高供应

日前，远大购物中心B馆开业，成为成都2021年最后一个开业的购物中心，商场打出了新生向南的标语，也可以看出其所在的城南位置从区域来看，2021年城南及城东成为新开业购物中心的集中区域，在城南即聚集了保利广场，Regular，港汇天地，远大购物中心B馆等新开业商场

港汇天地位于城南写字楼密集的天府五街，虽然面积仅有3.5万平方米，也吸引了不少顾客记者在一个工作日晚上看到，港汇天地的餐饮店内和室外都有不少顾客

云泰·天府红紧邻成都传统市中心天府广场，其前身是始建于上世纪50年代的成都百货大楼，经过两年的改造重新开业记者近期分别于工作日晚上和周末中午两次探访天府红，都可以看到不少顾客在商场内打造的怀旧风格场景中拍照

新都区，龙泉驿区，郫都区等二圈层区域也是2021年成都零售物业等供应主力区域位于郫都区的同森锦熙·森活里于2021年6月开业，该商场的一位品牌负责人向记者介绍，同森锦熙·森活里业态布局上考虑主要以年轻家庭及周边大学生客群为主，主要业态为时尚零售，网红餐饮，娱乐体验及亲子互动等商场为目标客群提供集文化，体验，互动，娱乐，社交，购物于一体的第三生活空间，开业以来吸引了大量周边居民前来购物消费

仲量联行数据显示，2021年成都市保持供应高位增量，新增10个优质零售物业项目，共计约90.6万平方米，已经连续五年供应增量高位，年均新增88万平方米如此，推动市场总存量达到1034万平方米，仅次于北京，上海，位列全国第三

成都零售物业的入市进度与行业周期息息相关仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示，整体而言，成都商业开发速度并没有明显加快，过去五年成都一直处于高供应周期其中有两个原因:第一，周期内商业用地出让量比较大，按开发周期，近两年正好处于建成峰值，第二，开发商愿意投资经营性物业，不再对零售面积进行拆零散售所以，更多的优质零售购物中心面市

零售物业总量持续增长的同时，疫后消费者行为也出现了新的特征——结构性复苏仲量联行报告指出，结构性是指与项目的区位，规模，定位以及招商运营能力存在直接联系对于高端零售物业项目或地标项目而言，高收入客群，VIP客户是关键，而此类消费者的消费力受疫情影响较小，加之出境管控，国内奢侈品消费持续繁荣2021年，核心区位的高端零售项目实现收益增长，并进一步加大对高端奢侈品牌的招商

一位商场负责人告诉记者，客观上讲，由于受2020年的疫情影响，部分原计划在2020年开业的项目，调整到了2021年开业，这也造成了2021年集中开业的景象。

一些项目受到疫情影响，开业时间被延迟第一太平戴维斯华西区代理部负责人，高级董事戴晖表示，2021年项目开业数量爆发与项目开业时间推迟有关，也与成都不断发展的人口数量，市场成熟度有关成都在打造国际消费中心城市，同时疫情管控到位，以及双机场条件加持，这些都在推动成都经济稳步复苏

戴晖提到，近期成都新开业商场更多位于城市非主城区区域，传统商圈已经少有土地供应，这会推动形成更具规模效应的新兴商圈传统商圈的未来市场则主要体现在城市更新和存量改造上面

瞄准Z世代

年轻引力场是天府红在商场里打出的营销标语天府红5楼被命名为三坑研习社，英文名称提及Z generation在商场里，可以看到洛丽塔服装，二次元绘画室，撸猫馆，塔罗牌，密室推理馆，电竞等众多Z世代消费业态

天府红商场方面向记者介绍，在开业前三天里，天府红迎客20万，其中客群呈年轻化，15~25岁客群占比高达75%开业期间，天府红销售坪效达到全场112元/平方米/天，其中三坑研习社达183元/平方米/天

根据消息显示，在项目启动初期，商场项目团队调研发现在圈层文化盛行的成都，以Z世代为代表的年轻消费者尚未拥有一处集中规模化线下消费目的地于是，聚焦15~30岁年轻客群打造极致差异化业态，从兴趣，圈层出发寻找吸引年轻人的内容，成为成都天府红购物中心最终定位落点

做出同样业态选择的购物中心其实不在少数，位于成华区建设路的印象城在开业期间也引入了圣斗士星矢黄金之境IP等年轻一代喜欢的内容，同时在开业现场邀请了电竞，二次元网红明星，在业态布局上也注重引入绿树电竞，完美世界影院等指向年轻人的品牌和主力店。

对于Z世代，项目是非常关注与重视的，像川师成龙校区的大学生，是项目Z世代主力军，是项目除年轻中产家庭外重要的补充和支撑客群世茂广场项目相关负责人告诉记者，对Z世代的需求，商场会在项目业态和营销上融入更多的表达，例如此前开展的天府奇妙夜，岂时装秀，5V5足球赛等活动，都与Z世代紧密相关

事实上，在2020年开业的万象城二期商场内，也可以看到泡泡玛特实体店，手办店等新一代年轻群体喜爱的业态记者一年内多次探访发现，手办店里的顾客始终络绎不绝

仲量联行报告指出，Z世代引领潮玩新趋势，游戏，玩具成为市场新宠我国潮流玩具市场进入高速增长期，吸引各路资本入局，带动游戏，手办，潮玩IP盲盒等品牌积极开店2021年内，TOPTOY，潮玩集合店X11，魔力风暴，Switch等开店活跃早在2020年，中国Z世代人群消费力就已经占据整体消费力的40%2021年，中国潮流玩具零售市场规模增速39.7%，达到366亿元，预计2022年增速将维持在30.6%

朱建辉对此解释称，伴随Z世代即95后步入职场，他们也逐步成为消费市场的中坚力量他们是具有强劲消费意愿和新消费观的群体，更注重消费体验和新鲜事物的尝试作为见证互联网经济迭代的一代人，Z世代对科技持更为开放和乐观的态度，其消费偏好的转变加速了中国消费市场的创新与尝试

除了研究Z世代消费习惯之外，一些商业场所也在尝试不同的形式以吸引客流如港汇天地打造了飞碟广场，城市森林和人造瀑布，并引入了电台直播间，以新颖的形式吸引年轻消费客群

提到2022年成都购物中心市场的发展趋势，作为业内人士的世茂广场项目相关负责人预测称:首先，是‘国潮’当道，无论是传统零售行业还是大餐饮行业，都有借助中国元素打造差异化的品牌营销趋势，其次，是大健康品类的品牌会进驻，大健康产业是极具市场潜力的新兴产业，最后，在国家政策的驱动倡导下，可能会有一些区别于传统的新兴主力店出现，例如‘双减’之下，可能会有体势能训练类型的品牌异军突起。

相较于零售物业在花样繁多的形式中探索，写字楼市场则在已有的行业中不断波动仲量联行报告显示，2021年上半年成都写字楼以头部科技企业为代表的租赁需求表现亮眼下半年，多行业监管政策相继出台，在线教育以及房地产开发需求端受影响较大，均出现明显回落双减政策对在线教育行业产生的冲击，导致相关企业大面积退租，退租面积总计足以冲抵过去两年该行业于成都市场去化面积的七成进入四季度后，甲级办公楼市场中房地产行业的新租贡献率仅4.9%，较前三季度均值下降5.7个百分点纵观2021年全年，仅金融业中的保险行业以及科技互联网中的软件企业的表现相对稳健

戴晖指出，在成都的甲级写字楼市场中，信息技术行业，金融行业，零售贸易行业的占比排在前三位，分别达到23%，18%和11%信息技术行业仍是市场的主力军，扮演着非常重要的角色，这得益于国家政策主导及国内经济的发展而零售贸易行业受疫情影响很大，但是伴随着疫情得到控制以及成都经济地位的提升，这个行业还是在不断成长展望未来的话，我们认为信息技术行业和金融行业会成为两大支柱戴晖表示

接下来的办公楼市场将走向何处2022年供应端的高增量预期大概率将推高甲级办公楼的空置率，市场去化压力会回归，租金也将难免出现小幅波动仲量联行成都商业地产部总监邓艳萍告诉记者，长期而言，成都的产业正往可持续发展，高质量发展方向前进

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