城市更新让资产增值20倍的秘密

（原标题：城市更新让资产增值20倍的秘密）

近日，中国城市更新千人论坛启动会暨城市更新沙龙活动在北京新街高和召开。活动中，高和资本董事长苏鑫揭开了“城市更新让商业物业资产价值暴增20倍的秘密”。

电商冲击下，传统商业百货的“关门倒闭潮”愈演愈烈!传统的商业物业持有者如何让租金上涨，资产实现增值而非贬值，已成为整个行业面临的“棘手问题”!

行业困境下，就连万达、SOHO中国这样的商业地产巨头都无法置身事外。7月19日，正谋求转型的万达将高达637亿的资产包卖给两大地产巨头融创和富力。其中融创以438.44亿元收购万达十三个文旅项目的91%股权，富力199.06亿吃进万达77个酒店项目，成为中国房地产行业最大的并购案。针对此举，王健林的解释是：转让这些项目能大幅降低万达商业的负债率，并加速企业向轻资产转型。

无独有偶，SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出，按照其董事长潘石屹的说法，“只有上海外滩SOHO和望京SOHO，是永远不能销售的。”

有分析认为，眼下中国经济的增长虽还离不开房地产行业，但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越大，嗅觉敏锐、善于揣摩政府意图的地产商们顺势而为，这也正是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。

之所以选择卖掉，说到底可能还是因为自身运营能力不足!

大变局下的风口：万亿市场增量空间已开启

沙龙活动中，有业内人士指出，中国房地产行业正迈入“存房量”时代，此前单一的“盖房+卖房”的房地产开发模式已面临“历史性拐点”;在地产“大变局”背景之下，下一个十年，房地产行业比拼的是对物业资产的“综合运营能力”。

随着产业结构转型升级与消费升级，许多城市的旧有建筑已无法适应新的产业结构需求，正面临着被市场淘汰的尴尬境遇，“城市更新”应运而生。此次沙龙活动中，有业内人士称，“城市更新就是把之前与时代脱节的东西进行更新，以满足现在消费升级的需要”。

当前，一线城市正在从资本驱动的不断向外围扩张的“外延式增长”，向存量挖潜、更新升级的“内涵式增长”转变。“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的，”高和资本董事长苏鑫认为，“中国一二线城市已率先迎来城市更新的商机，保守估计，其中蕴含的商业价值将达数万亿”。

那么，这数万亿的市场商机究竟在哪里?根据朗姿韩亚资管方面人士的研究总结，城市更新未来带来的商业机会包括五个方面：1、物业本身的功能性改造带来现金流提升，进而提升物业价值;2、规模化管理和运营相关资产带来业绩提升;3、未来的利率水平持续下降，带来资产价值的提升;4、GDP增长带来核心区域租金水平上涨，带来物业的增值;5、未来资产证券化的退出提升资产的流动性，带来流动性溢价。

“内容为王”：解决“行业痛点”是“硬道理”

未来“城市更新”需要切实解决商业物业租赁面临的“行业痛点”，真正帮租户解决问题，仍然要以“内容为王”!

以北新建材为例，此次沙龙中，与会专家提到，北新建材正在打造一个以央企为中心的创新平台，包括中关村未来科学城、怀柔未来科学城等，致力于打造下一代高性能智慧绿色建筑。他们能够解决的“行业痛点”，一方面是满足未来租户对办公环境空间的区隔和切换，空间布局随时调整等需求;另一方面是解决装修材料浪费等问题，以及装修材料环保安全、追求办公舒适等需求。

高和资本董事长苏鑫也指出，他们研究发现，每年北京在办公室装修方面产生的浪费高达40亿元。因此，新街高和Hiwork模式要实现从一个租户切换至另一个租户，在装修上办公空间调整布局只需两天时间。

“城市更新”必须满足年轻一代办公与生活需求，面向未来填充“内容”。来自万科设计团队的“云创生活”打造运营的第一个城市更新案例——“燕京里”青年社区，项目一期主要包括Co-living青年公寓和Co-working联合办公两个区域，旨在为自由职业者、独立创意工作室建构自由创新、资源共享的社群。其中，Co-working联合办公面向30人以下的小型团队，打造包括自由职业者聚合与联合办公的工作社区，并形成合作生态链的上下游。Co-living青年公寓针对生活社区方面，提供70个年轻人合租一套大房子类似“老友记”的体验，服务多样化人群。全社区共享厨房、客厅、书房、洗衣、健身、餐饮等配套设施，创造多样化生活场景。

“运营至上”：租金上涨到资产价值暴涨20倍的秘密

物业资产要升值，租金上涨是“硬道理”!因此，此次沙龙活动中，有专家指出，要实现物业资产增值，提升物业资产“综合运营能力”，从而提升物业租金是关键。

在新街高和的城市更新案例中，高和资本通过调整写字楼租户定位、针对性装修改造和品牌化运营管理等多种创新措施，使得物业租金两年内涨幅超60%，并使物业资产价值增值50%以上。

高和资本具体是如何对其收购的“星街坊购物中心”进行改造从而提高租金收入的呢?高和资本合伙人陈国雄表示，“当时收购的购物中心1-4层全是商业，5-6层用于办公，办公租户以教育类为主，租金水平为4.5-5元/平方米/天。收购后我们将其定位为甲B+级写字楼。-1层与1层依然定位为展示类商业和写字楼配套，2-6层则重新定位为金融与科技类的企业办公空间，因为购物中心所在区域恰好处于中关村和金融街的中间地带。”

经过高和资本Hi work模式的品牌化运营，仅用了半年时间，新街高和办公出租率就已达到70%，租金水平也从最初4.5-5元/平方米/天提高至现在7.5-8元/平方米/天，第一期改造的3000平方米，年租金收益提高了328.5万元，加上资本市场产生了20倍以上的放大效应，第一期3000平米的资产增值高达6570万元。而新街高和整体项目总面积为2.8万平米，整体改造之后，如果按照目前租金上涨水平，整体资产增值将达到6亿元以上。

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