一线豪宅成交均价近10万/㎡最贵楼盘直逼21万元

编者案：豪宅市场是一个城市房价的重要风向标。数据统计显示，去年北京“10万元+” 豪宅成交611套，同比快要翻3倍，这样的迅速增长，值得高度关注。

过去的2016年有“豪宅年”之称，豪宅成交量井喷，致使价钱迅速拉升。

据上海易居房地产研究院公布的2016年《一线城市豪宅市场研究报告》指出，2016年，一线城市豪宅去年累计成交代近2万套，同比增长44%。值得关注的是， 2016年四季度，一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米，达到有史以来最高位，与2015年第四季度均价76526元/平方米比较，同比增幅达27%。

上海易居房地产研究院称，近两年一线城市豪宅市场“量价齐升”，住宅产品出现“豪宅化”的发展趋向。

均价最贵豪宅直逼21万元

据上述报告显示，从2016年全年来看，“北上广深”四个一线城市豪宅（均价在7.2万元/平方米以上）的有成交产生的楼盘达299个，其中有93个楼盘全年成交在3套及以下，这些成交量少少的项目大部分都是尾盘。

而得益于此轮房地产回暖周期的带动，为诸多购房者和投资客制造了购置豪宅的机遇，一线城市豪宅市场量价齐升。

据统计，2016年全年，一线城市豪宅成交均价排名前10名的楼盘，均价所有在15万元/平方米以上，第一位汤臣一品均价冲破20.6万元/平方米。另外，排名前四位的楼盘所有位于上海，分别是浦东汤臣一品、原闸北华裔城苏河湾、浦东翡翠别墅和华洲君庭，第五位是北京朝阳区北京壹号院，均价在15.8万元/平方米左右，深圳地区成交均价最高的项目是深圳湾壹号，以均价15.2万元/平方米，位于榜单第九位。

2016年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价所有超出10万元/平方米的楼盘有65个，而2015年同期只有24个，同比增幅高达171%。

易居研究院研究员曹倪娜以为，回想近三年一线城市豪宅市场，成交均价出现稳步增长的态势，同比增幅一直坚持在正区间，最低同比增幅出目前2014年四季度，为10.2%，最大同比增幅出目前2016年三季度，为31.9%。曹倪娜以为，一线豪宅与普通住宅对比，具有本身特别的运转规律，受市场或许政策的影响较小，抗跌性强，稳健性高。

更重要的是，一线城市住宅用地供给量逐年萎缩，土地价钱飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加许多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而迫使许多非豪宅项目走向了高端化的道路。

成交量同比增长超四成

一线城市豪宅价钱上涨的同时，成交量并未因价钱下行而下行。据上述报告显示，2016年全年，一线城市豪宅累计成交19811套，对比2015年增长44%，在2015年暴增的基础上进一步爬升。

从详细城市来看，上海成交套数占比52%，估计占领全国豪宅市场近荆棘铜驼，其次是深圳和北京，占比分别为29%、18%，广州占比为1%。

曹倪娜以为，在前期政策赞同、货币宽松、经济L型走势预期的多重鼓励下，叠加土地稀缺和核心区位的优势，一线豪宅成了难得的优良投资标的，部分高净值群体和专业机构投资购房热情空前高涨。另外，高端改良需求借机加速释放，换房需求强烈，加之一线城市抗跌性强，是可以满足高净值人群自住投资两种需求的资产。

值得关注的是，上海千万元量级豪宅成交套数冲破1.1万套，同比增长47%。据克而瑞地产研究表示，上海豪宅市场显著分化，1000万元-2000万元的入门级豪宅还是当下豪宅成交的主力，但总价2000万元-3000万元和3000万元-5000万元的豪宅成交量增长速度却是最快的，增速均在70%以上。

而深圳和北京两地豪宅成交量虽不及上海，但豪宅化趋向更为严格，刚需客群已经有买不起房的现象。有业内人士向《证券日报》记者称，即便2017年房地产市场预期其实不怎样好，但滞涨其实不代表大幅下跌，关于京沪深来讲，大部分刚需客群也许仍旧被新建住宅豪宅化和首付门槛提升级因素阻拦在买房大门以外。

地王销售将承压

值得一提的是，在限购、限贷、限钱、限价等调控新政连番出台后，豪宅市场将遭“速冻”。

2016年第四季度，一线城市豪宅市场进入了“速冻状态”，供给量的下滑带动了成交量降低。据统计，2016年四季度，一线城市豪宅成交4188套，成交量出现显著回落，环比降低27%，同比降低46%。

曹倪娜以为，一线城市豪宅成交量的井喷带动了价钱短时间内迅速拉升，在有形中聚积了短时间风险，豪宅的投资属性将在将来一段时间遭到限制。

事实上，多位房企高管曾向《证券日报》记者表示，2017年房地产市场销售压力将加强，特别对近两年诞生的地王来讲，定价在2000万元-3000万元的豪宅竞品较多，日子也许不怎样好过，但刚改性豪宅和顶级豪宅仍将坚持稳固销量。

克而瑞则表示，上海今年房地产市场成交萎缩将成定局，但就价钱而言，虽然2016年房价过快上涨透支了将来市场预期，但在供给连续偏紧、地价高过房价的大背景下，企业并没有降价空间和动力，跟随新晋地王入市，在改良性需求成为主流购置力的市场格式下，热点板块和高捧住宅市场仍将有上涨空间。（经济日报 记者王丽新）

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