住宅供地“因城施策”成绩单：一线城市增50%

4月17日，中国土地勘测规划院（国土部直属机构）发布了2017年第一季度全国主要城市地价监测成果，在供应结构方面，住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比明显提升，超过20%的占比率达到近两年以来最高值。

今年一季度，全国105个主要监测城市商服、住宅、工矿仓储用地分别供应约0.28、0.84、1.02万公顷，同比变化分别为-23.91%、9.52%、-1.70%。住宅地价环比增速为2.06%，仍属较快增长。一面是增长快速的供地面积，一面是持续高走的地价，住宅用地这根牵动房地产市场的“弦”再次引发关注。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松分析称，2016年，在“三去一降一补”宏观政策背景下，全国主要监测城市各用途地价保持增长，部分城市房地产市场快速回暖带动住宅地价增速达7.91%，进入较快上升区间。

一位接近国土部的人士告诉经济观察报，本次监测的105个城市以大城市为主，因为住宅用地的供应是“因城施策”，大城市相对于中小城市供地需求多，所以显得供地比重大。如果将去库存的三四线城市来看，新增住宅用地可能没那么多。所以新增建设用地增加到一个峰值，对于全国来说是一个错觉。

住宅供地占比创新高

在中国，城市土地的建设用地被分为商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地（除农村道路）、水利设施用地、特殊用地等8个地类。除了涉及公共服务和特殊用地的类型，商服、住宅、工矿仓储用地这三类很大程度上代表了土地供应的市场动态。

第一季度全国主要城市地价监测结果显示，综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，较上一季度的变化分别是0.46、0.67、0.81、-0.11个百分点。总体来看，本季度住宅地价仍属较快增长，商服、工业地价增速较为平稳。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉经济观察报，2016年，二线城市房地产市场火热，库存消化周期在半年左右，为了稳定市场，去年开始，政府就要求热点城市增加土地供应，截至目前，包括二线城市在内的很多城市的住宅用地都在增加。而之前，从2012年到2015年，住宅供地的面积整体而言是在下降过程中，这是导致一二线城市、热点城市的库存消化周期变短的主要原因之一。2015年初，住建部专门发文要求库存过大的城市缩减土地供应。不可否认的是，经过2014年、2015年的紧缩处理之后，三四线城市的去库存取得了比较好的效果。

事实上，供地规模似乎还在受去库存的影响。中国土地勘测规划院公布的数据显示，住宅用地供应量一、二线城市同比增加明显，一线城市增幅超过50%，三线城市微幅下降。房地产用地供应量亦呈现相同规律，一线城市的同比涨幅尤为明显，三线城市有所下降。从20个热点城市的土地供应来看，住宅用地供应同比出现大幅上涨，涨幅超过30%，住宅用地供应数量与结构的变化符合分类调控的指导思想。

中国社科院城市发展与环境研究所研究员李恩平在接受经济观察报采访时表示，实际上我国住宅用地的供给量相对偏少。原因在于现阶段中国的城市化已经从简单的就业城市化转变为居住城市化。中国八十年代以来的经济增长，都是靠工业化推动的经济增长，工业化带动城市化，是农民工形式的城市化，不需要居住用地。城市空间扩张的属性是开发区、高新区、工业园等形式用地的出现，而这些用地没有考虑居住用地的主体，所以，在过去30多年的经济高速增长中，我国的居住用地比重一直处于下行状态，直到2005年才开始有所改变。近几年处于一个修正时期，但是这个修正力度还是不够的，总的比重还要增加。所以目前出现的住宅用地的占比增加是正常的，是政府和市场对此前供应力度不足的修正。

李恩平认为，20%的占比不算高，按照国际通行标准，居住用地在城市建设用地的占比应该在40%左右。

因城施策

4月14日，国土部审议通过了2017年全国土地利用计划，安排全国新增建设用地计划600万亩。这一数字和2016年全国国有建设用地供应总量780万亩相比，减少了约23%。

接近国土部人士告诉经济观察报，全国新增用地600万亩，是新增建设用地，没有考虑存量，更多的考虑是经济下行，项目减少的影响。住宅用地增加是指地方政府在供地过程当中，提供了多少居住用地，而这部分用地包括新增建设用地和存量建设用地。所以，住宅用地的增加和新增建设用地指标的变化没有直接关系，也就是说，新增建设用地提供的住宅用地指标只占新增住宅用地的一部分。居住用地的增加是政府供地的增加，600万亩这个数字，从指标出台，到按照居住用地征地、报批、招拍挂，一般需要两到三年时间。所以，今年新增建设用地减少，可能会导致三年以后的住宅用地的减少，但不会影响今年和明年住宅用地，且在当前的时间点上，对住宅用地的供给、房价影响有限。

国家统计局公布的数据显示，3月份中国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.13，比2月份提高0.37点。1-3月份，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%。数据显示，1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点，住宅销售额增长20.2%。

在国家统计局最新公布的70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市分别是上海、南京、福州、武汉、深圳、成都、丹东、大理。其中上海、南京、武汉、丹东降幅仅为0.1%，大理下降0.2%，深圳下降0.3%，成都变化幅度最大，下降0.6%。

而在这些城市中，新房价格同比涨幅大都不小，比如南京上涨了27.4%，武汉上涨了20.2%。在被监测的城市中，同比上涨最快的要数去年热点城市之一的合肥，涨幅高达34.5%。

李恩平告诉经济观察报，近几年楼市房价上涨的一个重要原因就是地价推动。去年房价上涨过快，中央提出压力较大的城市增加住宅用地供给，一季度土地供应量已经明显增加，房价还上涨的原因是，土地供给增加的信号不会直接传导到房地产销售市场。此外，导致房价上涨的因素很多，比如货币超发引起的大量闲置资本到房地产市场中寻求保值增值，所以住宅用地供应比重的提高，可能会促使房价稳定，但也要考虑其他因素影响。

对于未来几年中国政府的住宅用地供应政策，李恩平认为需要根据房地产市场的形势来判断。如果房价下行，土地供给就会收缩，房价继续上涨，土地供给会进一步增加。前述接近国土部人士认为，保障房、棚户区改造的土地供应会受到政府的重视，整体上住宅用地政策会坚持“因城施策”，保持稳定，而不会出现大的变化。

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